投资者纷纷涌向威斯康星州东南部，这是芝加哥和密尔沃基之间一个蓬勃发展的次级市场。这背后是什么?我们采访了投资部门的高级董事总经理瑞安•恩格尔(Ryan Engle)和马库斯百货公司(Marcus & co .)的合伙人蒂莫西•斯蒂芬森(Timothy Stephenson)位于芝加哥郊区奥克布鲁克的Millichap办公室。这两位CRE专业人士都在忙着帮助投资者在伊利诺伊州和威斯康星州购买和出售多户住宅。

以下是我们就威斯康辛州东南部市场向恩格尔和斯蒂芬森提出的三个大问题，以及他们对该地区CRE活动的看法。

为什么今天威斯康辛州东南部市场对公司如此有吸引力?

瑞安·恩格尔:它最吸引人的地方之一就是它的地理位置。因为它位于芝加哥和密尔沃基之间，这个地区可以吸引来自两个主要人口中心的人才。人们从芝加哥或密尔沃基通勤到那里并不罕见。同时，公司可以吹捧该地区较低的生活成本，这促使许多员工从芝加哥和密尔沃基搬到该地区。它靠近密歇根湖，相对便宜的水也使它成为食品和饮料公司的一个受欢迎的选择。我们不能忘记税收优惠。威斯康辛州的税收比伊利诺斯州低，另外它还提供制造业信贷和一些地方信贷。

该地区强劲的就业和公司增长也推动了多户租房等其他行业的发展。最近，我们看到每扇门的平均价格约为7.5万美元，而五年前的平均价格约为4.5万美元。

威斯康辛州东南部的工业市场有多强劲?为什么你认为它一直表现得这么好?

蒂姆·斯蒂芬森:威斯康辛州东南部历史上一直是一个制造业中心——它是建立在制造业之上的。它回到位置。当地的基础设施与上述因素相结合，继续使这一地区成为一个吸引人的地方。

最近，贸易的不确定性让一些雇主对新招聘的员工踩了一脚刹车。过去一年，富士康的计划一直有点不确定。但亚马逊在基诺沙建成了一个150万平方英尺的物流中心。Uline计划扩建100万平方英尺的配送中心和20万平方英尺的办公室。在这个领域还有很多其他的公司，比如Kenall Manufacturing, InSinkErator, Niagara Bottling和Haribo of America。

恩格尔:该地区强劲的工业市场的副产品是家庭组成的增加。多户住宅的空置率平均约为4%至5%。相比之下，在密尔沃基附近，年初富兰克林/橡树溪的失业率只有1%;其他许多密尔沃基地铁区域的次级市场已经压缩了空置率，导致新建筑试图跟上。

所有这一切都在吸引来自包括沿海地区在内的各地多家族投资者的资金。这些投资者考察了伊利诺伊州和威斯康星州的主要市场，然后发现基诺沙的收益率高于密尔沃基或芝加哥。芝加哥、密尔沃基和威斯康辛州东南部的平均工资帽率分别为5%到6%、6.5%到7%和7%到8%。

另一方面，你认为威斯康辛州东南部商业地产市场面临的最大挑战是什么?

斯蒂芬森:增长是一把双刃剑。由于该地区强劲的工业市场带来了快速的就业增长，对单户和多户住宅的需求正在上升，而新建筑却没有跟上步伐。结果，公寓租金在2019年同比上涨了4%Millichap调查指出,研究。随着时间的推移，如果这种做法推高了生活成本，它将开始减少这种好处。

拥有足够的员工可能是个问题。失业率曾低至3%，尽管现在略高。如果你需要填补某些职位，比如叉车司机，不是每个人都有资格证书。

尽管如此，我们相信，该地区的基本面将在2020年保持强劲，并鼓励投资者关注这一市场。正如今天许多中西部地区的二级或三级市场一样，机会是丰富的，值得一看。