高力国际(ColliersInternational)的最新研究报告显示，在线零售和欧尼汉诺购物的增长，对营业额租金模式和零售地产行业潜在的长期发展构成了风险。

Colliers在其关于中欧和东欧零售业(CEE)的报告中称，欧洲在线零售额的比例从目前的5.7%上升到了估计的20%，这给零售行业的房东和开发商带来了挑战，因为他们计算和收取营业额租金的能力可能会变得越来越成问题--脆弱的营业额：电子商务增长的影响。

以营业额为基础的租金在零售业很常见。租赁有很多种方式，但最常见的方法是每月基本租金，如果租金超过一年的基本租金总额，租金占房客年零售额的一定比例。然而，由于近年零售商，特别是锚泊商的谈判立场，导致租金只按营业额的一个百分比计算，而没有保证最低底价租金。对于开发商和房东来说，这可能是个问题。

这一模式中另一个引起争议的问题是，有实体零售业务的零售商的网上销售增长，以及是否或如何将在线收入纳入销售数据，以计算营业额租金。使这件事更加复杂的是，欧尼汉诺购物越来越受欢迎。这包括一种情况，即顾客在网上订购货物，但在商店内进行收集，以及这种销售是否应包括在商店的营业额中。如果货物是网上付款的，那么人们可能会争辩说，交易不是在商店里完成的，但是如果购买是在商店托收时支付的呢？同样，在网上购买但在商店退货的情况下，从零售商的营业额中扣除这些商品合适吗？

一些零售商正在使用砖块和砂浆商店作为其在线销售的陈列室，因为商店和在线销售变得日益相互依赖。在美国，在线零售是在10%的零售销售全部发生在网上的程度上开发的，其中55%的销售需要在线组件和访问物理商店的客户的组合。这突出了定义购买过程的哪些阶段可以合理地归因于与在线购买相反的内部存储组件的困难。

中东欧Colliers International区域研究总监达米安·哈林顿(Damian Harrington)表示：“理解店内销售与在线销售之间的相互作用正变得越来越重要，考虑到这一点，对收取营业额租金的房东有很大影响。”发言人说：“目前，当局并无一贯的追踪或立法，以包括在网上购买、收集或退回的货品，以计算营业额租金。”我们了解到，主要的欧洲房东目前正在审查如何管理欧尼汉诺购物对他们的租卷和租赁协议的潜在影响。“

Colliers International在东欧的零售代理董事总经理肖恩·布里格斯(Sean Briggs)说：“点击和收藏以及其他涉及实体店的数字商务选项，模糊了商店营业额的界线，商店里可以退回的商品也是如此。”如果零售商和购物中心的业主不了解在营业额租金中纳入什么是公平和适当的，也没有一个可靠的计算机制，那么，业主似乎会更加重视基本租金，也许会根据商店的营业额进行租金审查。“

“随着点击收集成为关键的零售模式，这些解决方案越早达成，对整个市场来说就越好。”

他说：“在整个欧洲，网上零售的比例相对较低，占百分之五点七，这告诉我们，虽然网上零售正成为主流，但许多零售商才刚刚开始将新的经营模式和模式融入他们的业务。”奥尼汉尔板块还有很大的增长空间，“哈林顿补充道。

“大多数租赁的结构并不包括在线销售，因此，让这种运营和租赁模式正确是至关重要的。购物中心一直是极具吸引力和防御性的投资项目，因此，根据零售商的表现收取租金，有助保障和增加收入，并维持日后对零售地产业的持续投资，至为重要。“