越来越多的机构投资者正变得更加开放，在波兰的五大市场之外购买仓库设施。

多年来，五大区域以外的仓库地点吸引了机构投资者有限的兴趣。然而，随着该国公路网的发展以及在波兰主要大都市地区招聘雇员的困难日益增加，新的地点对租户和房东越来越有吸引力。事实上，根据中铝(JLL)、希尔伍德波兰(Hillwood Poland ManpowerGroup)和曼力集团(ManpowerGroup)的最新报告，这些因素很可能会导致未来几年新兴市场的投资量增加。

“除了最初对新市场感兴趣的迹象外，目前情况也是如此，主要是因为波兰仓库行业的大部分交易仍发生在‘五大’市场上。然而，对于那些正在寻求更高收益的‘核心’投资者来说，新的地点应该更有吸引力，”JLL办公室和工业投资公司(Office And Industrial Investment)高级主管施瓦德·阿妇女·J·杰斯基(Saidławomir J.ę)说。

新兴地点的投资流动性有限，受其各自仓库部门供应和租赁市场规模不足的影响。例如，去年年底，波兰东部现有的仓库面积从比亚łStok的40，500平方米到波德卡帕切地区的158，000平方米不等。与华沙的320万平方米，甚至克拉科夫的30万平方米相比，这些数字都相形见绌，后者的仓库仍未被视为主要市场之一。需求方面的情况与此相似--2018年，比亚·斯托克(białystok)、卢布林、基尔斯(Kielce)、奥尔兹金(Olsztyn)、奥波尔(Opoll)和波德卡帕西耶(Podkarpacie)的总总需求为29.1万平方米，仍低于poznań(租赁

“然而，越来越多的机构投资者越来越愿意考虑在五大市场以外购买仓库产品。有时，此类房产作为投资组合或较大投资组合的一部分出售。例如，2018年年底，KKCG房地产基金在波兰购买了5个BTS型仓库，总面积约5.4万平方米。这笔交易的价值估计为4，100万欧元，交易所涉及的房产位于主仓库以外，”Sławomir Jędrzejeski表示。

在新兴市场完成的投资交易数量增加，也可能是这些地方开发商活动日益增多的结果，波兰工业部门的主要参与者--Panattoni、7R和Hillwood Polska--在Olsztynek(Olsztyn旁边)为Zalando酒廊开发了一个面积为130，000平方米的物流中心。这座建筑于2019年第一季度竣工，并已出售给一名韩国投资者。

“除了不断扩大的道路网络之外，新兴仓库市场的另一个优势是招聘潜力很大。在选择Olsztynek作为扎兰多酒廊物流中心的位置时，这一点很重要。今年以来，扎兰多酒廊物流中心新增了约500个就业岗位，而且正如宣布的那样，该中心仍可创造两倍多的就业机会。波兰许多较小城市的地方政府采取有利于投资的做法也至关重要，”波兰希尔伍德(Hillwood)负责人西亚德·休伯特·米哈拉克(Siad Hubert Michalak)说。

“亚洲(尤其是韩国)的投资者在波兰仓库市场尤其活跃。值得注意的是，2019年上半年末的总成交量打破了H1业绩的纪录，达到3.74亿欧元。这说明了波兰仓库行业的潜力，对新兴市场也是一个好兆头。投资者越来越了解这些地区的投资产品，这可能转化为中长期投资的增加，”Słair Jędrzejeski表示。