作为一个商业地产的房东，什么是最好的和最经济实惠的租赁混合？

你的房子的大部分租户是长期租赁，短期租赁，还是两者兼而有之？

来自商业机构CBRE的一份新报告回答了这个问题，通过对70,000多个潜在的租赁场景进行建模，使用澳大利亚的六个主要CBD办事处市场的历史数据。

结果会让你感到惊讶。下面是他们找到的：

逻辑可能会告诉你，签订长期协议会带来最高的回报，只是因为你会让房客的时间更长，空缺的机会更少。

但CBRE的研究表明，在建筑物内短期租户的比例较高的情况下，收入以及资本增长的总体收益是最高的。

根据报告的提交人，CBRE副主任布莱德利·斯皮尔斯，为了达到最高的回报，超过一半的建筑物的租户应该在五年或更短的短期租约上。

斯佩尔在报告中说：“为了获得最佳的总回报，写字楼应该有55%的短租租户和其余的长租租户，租期分别为五年和七年。”

“我们的模型定量地证明,具有较高比例的短期租约承租人产生较高的总收益,”说。

Speeders说，短期租约也为租户提供了更大的激励，因为他们通常能够随着业务的增长而在建筑物内获得更多的空间。

他说：“另一个质的好处是，这种策略对租户更具容纳性，使他们有更多的机会成长或缩小他们的足迹。”

“房东可能会因为有职业要求的跟踪记录而变得更棒。”

在拥有更多短期租户的建筑中，资本增长可能会更强劲。

与住宅房地产一样，最伟大的回报往往是通过建筑价值的增长来实现的。

因此，尽管长期租约吸引了更多的平均收入，但报告显示，短期租约较多的建筑的资本增长更为强劲。

斯皮尔斯表示，该模型发现，短期租约租户比例较高的建筑，其价值升值速度要快于长期租户比例较高的建筑物。

“在极端情况下的平均资本增长率为3.4%（含）0%的短期租约承租人和4.9%的短期租约承租人，”说。

我们的模型定量地证明，较高比例的短期租约租户产生较高的总收益。

Speeders补充说，CBRE的建模假设长期租赁在其接近租赁期限结束时，会对建筑物的资本增长产生重大影响。

“在DCF(DiscountD现金流)第10年，10至12年的长期租赁条款具有非常短的威尔士（加权平均租赁到期），并将通过空缺和重新出租招致大量的收入。这些因素共同影响了终端产量、终端价值和总收益。”

“投资者为这种类型的长W ALE建筑支付较低的收益率，大概是因为他们支持自己在到期前成功地解决了重新租赁的风险。我们的模型假设所有租户在到期时都会离开，因此显示了当租户不续约时的不利影响。”.

“在总回报方面的绝对最佳方案是五年短期租约和七年长期租约；在此集合内，55%的短期租约承租人平均在72,576个场景中交付最高的总回报(10.33%)，”说。

他补充说，只有长期租户，虽然被许多投资者视为积极因素，但由于租金激励、空置和租赁期间收益率的变化等因素，对整体回报影响更大。

“具有较高比例的具有12年条款的长期租约承租人交付最低收益的情形。这是因为这些场景是以更高的威尔士(和较低的产量)开始的，并且是由从开始产量到终端产量的产量偏移造成的最不利影响。这些情景还传递了最疲弱的资本增长。”