《商业观察》获悉，位于布鲁克林日落公园(Sunset Park)的自由景观工业广场(Liberty View Industrial Plaza)已进行了资本重组。

黑石抵押贷款信托公司(Blackstone Mortgage Trust)正牵头向其所有者萨尔马房地产公司(Salmar Properties)偿还3亿美元的债务。几年前，为了重新开发这座巨大的仓库，该公司获得了巨额税收优惠，因此被迫取消了以制造业为重点的租赁和使用规定。

根据麦迪逊提供的信息，此次融资包括来自黑石、麦迪逊资本、Meadow Partners和Acadia Realty Trust的2.16亿美元初始资金，以及来自黑石、麦迪逊和Meadow的8400万美元未来承诺，用于租户改善、租赁佣金和额外资本支出。该交易于1月17日完成。

黑石提供了2.03亿美元的第一笔抵押贷款，包括1.35亿美元的初始资金，以及6800万美元的未来资金。麦迪逊基金管理合伙人理查德•瓦格曼(Richard Wagman)称，麦迪逊基金、梅多基金和阿卡迪亚基金共提供了8,100万美元的初始资金，阿卡迪亚通过优先债务安排提供了5,400万美元。麦迪逊和梅多也承诺在未来获得近1600万美元的收益。

阿卡迪亚的一位代表拒绝就该交易置评。

这笔交易标志着黑石集团去年12月向工业城再融资7.2亿美元后，在日落公园的又一大手笔。Liberty View是一座八层楼高、占地130万平方英尺的建筑，曾是美国海军的仓储仓库和舰队补给基地，紧邻工业城。

作为回顾的一部分,麦迪逊将假定的管理和操作之间的发展——第三大道850号30号和32的街道——从Salmar,接受城市本周早些时候批准违背industrial-focused租赁要求,同意在2011年该公司证明的财务不可行性的商业计划。

麦迪逊资本董事总经理Jonathan Ratner告诉CO。

根据麦迪逊的数据，Salmar在2011年以1100万美元的价格收购了这项资产，目前价值3亿美元。这一重述让Salmar放弃了当年从高盛获得的3000万美元贷款，这笔钱被用来收购当时的一个空仓库。高盛提供了财务分析，以帮助向伦敦金融城证明，根据使用要求，Salmar资产表现不佳，阻碍了其偿还债务的能力。

这栋建筑已经通过萨尔玛街(Salmar)进行了价值1.3亿美元的重新定位，将它变成了一个多功能工业空间，吸引了包括亚马逊(Amazon)、Kleinberg Electric、Postmeds和MKJ Communications在内的租户。2015年，亚马逊签署了一份为期7年的租约，租用一处5万平方英尺的空间。但Salmar一直难以将资产全部填满。

据瓦格曼说，这些租户目前只占该资产工业空间的20%左右。该公司目前正寻求吸引租户使用该资产进行轻工制造、积极仓储、配送，并通过“创客空间”舞台专注于新产业和创新。

建筑的一楼和二楼有几个零售租户，作为一个小型购物中心的一部分，包括床、浴室和浴室;除此之外，Buy Buy Baby, Saks Off Fifth, Micro Center和Cost Plus World Market。

“大局是自由视图重建完成六年前,一直在努力吸引租户和开放以来70%的空缺,”马克斯•Padden房地产交易服务的副总裁在纽约城市经济发展公司,告诉有限公司“零售是不错,但是工业部分努力吸引租户。我们的目标是改变现状，实现(对日落公园社区的)最初承诺。”

麦迪逊将重新定位该物业，并将其重新引入市场，目前已批准增加写字楼租户，使该开发项目更有利可图。

本周早些时候，该市批准了将该建筑的部分工业空间改造成办公空间的计划。在此之前，Salmar进行了长期的游说努力。去年5月，Salmar曾表示，2011年开始的以工业为重点的租赁计划是不可行的，公司难以偿还对高盛的债务。(2011年，该公司买下这处资产后，以纽约市3700万美元的税收减免为条件，同意在契约中规定，将85%的可出租空间保留给制造业租户，租期为30年。)

最终，EDC花了两年的时间，花了五到六个月的时间来了解财务状况。帕登说，萨尔马最初的要求是全面取消使用限制，“我们说不，因为这不是一个公平的结果。我们做了我们自己的内部分析，关于它如何能被改写;我们知道它需要商业化;我们争取到了我们想要的每一个让步;这是一项艰难的交易。”

Padden说，对于工业租户来说必不可少的基础业务系统从未完成，因此开发需要大量的资金来完成这项工作。他表示，业绩下滑与萨尔玛的管理不善或“无能”无关，只是受到了先前有缺陷的商业计划的阻碍，该计划使业主无法完成迎接关键制造业租户所需的工作。

本周早些时候，市政府采取了这一举措，业主们得到了许可，在一定的限制条件下，将该楼盘逾26.8万平方英尺的土地租给写字楼租户。修订后的协议中批准的四分之一的办公空间(略高于6.7万平方英尺)将被立即出租，而另外四分之一的办公空间可以在某些改进措施完成后出租出去，这些改进措施包括安装批准的火警、洒水系统和新的暖通空调系统。随着工业空间的填满，剩余的一半办公空间将逐渐成为可出租的——每占用一平方英尺的工业空间就占用0.7平方英尺的办公空间。该协议还规定，两层楼的工业用房租金上限为每平方英尺18.50美元(约合每平方米人民币18.5元)，到2045年，每年上涨3%。

帕登说，最初的工业用途要求在2045年到期，根据新的计划，EDC可以将这一期限延长27年，至2071年。

帕登在谈到新修订的计划时说，该资产“需要更高的租金来证明支出是合理的”。“我们的想法是，利用商业空间的(租金)来抵消改造成本……这些资金将用于投资基本需求，并以较低的租金率吸引工业租户入驻。”

Padden说，最初的契约中有条款允许Salmar在无法偿还债务的情况下寻求扩大许可用途，如果出现止赎，使用限制将完全取消。

帕登说:“我们确实花了很多精力来协商这个问题。“我们把(萨尔马的)脚放在火上，告诉他们，无论如何，使用限制仍将存在。”

Wagman说:“超过50%的建筑将继续是工业的，我们能够提供35万平方英尺的多租户办公空间，这在以前是不允许的。我们与社区和民选官员合作，在大楼里提供了一个负担得起的预出租工业项目，我们很高兴能吸引当地和其他国家的工业企业到大楼里来，并扩大日落公园的工业劳动力。”

据瓦格曼称，工业用地总面积将达到约50万平方英尺，其中17.5万平方英尺是“负担得起的”。他说，他的公司将与社区合作，吸引布鲁克林的小企业进入这个负担得起的空间。

帕登说，协议的变化对租赁势头产生了直接影响。这座建筑已经获得了7.5万平方英尺的新租约，其中4.5万平方英尺是工业用地。

帕登说:“由于资金注入，所有这些租户都能够签署这些租约。”“如果没有我们同意的改变，麦迪逊和梅多就不会加入……(萨尔玛)需要在融资方面进行结构性改革;他们收支相抵。他们本可以等几年，等到使用限制逐渐消失，但那是浪费时间。”

该项目通过一系列城市项目获得了一系列经济激励措施，其中包括以税收代缴、纽约搬迁和就业援助项目以及工业&商业减排项目，其地理位置使其成为工业商务区的受益者。这些项目，加上麦迪逊的租户改善拨款，“将有助于支付得起的空间租赁，”Wagman说。

振兴发展的前景是光明的。据瓦格曼说，这栋建筑的特点是它是纽约市最大的连续楼板之一，占地17.5万平方英尺。瓦格曼还说，这栋建筑的超大楼板“容纳了多种工业和办公租户”。

“引入新租户的成本太高了，”Padden说，并补充说，EDC与行业专业人士合作，更多地了解建筑的性质。“巨大的楼板、狭窄的立柱和低矮的天花板，这个空间最适合混合空间，有一些刚成立的制造公司，他们希望在这里开展整个业务，所以这里有工业空间，也有他们的人力资源和(其他行政部门)的办公室。”

这处房产的其他亮点还包括一个面积3.2英亩的布鲁克林农庄(Brooklyn Grange)屋顶农场概念房、一个有386个停车位的停车场、多个装货码头、18部新电梯、三个办公室大堂和一个现场餐饮设施。