业内人士称，随着悉尼中央商务区边缘地区对商业地产的需求激增，私人投资者将目光投向了他们的潜力，即在等待有利可图的重建的同时，为现有的旧房增值。

悉尼中央商务区内激烈的资产竞争将私人投资者推向了周边地区，如Surry Hills，Redfern和Chippendale。

仲量联行销售和投资总监戈登·麦克法迪恩(Gordon McFadyen)表示，尽管多样化的现金流很重要，但私人投资者还希望将资本增长和计划控制变更结合起来，以利于未来的重建。

他说：“人们对私人资本的期望是，当他们购买建筑物时，随着城市的发展以及悉尼变得越来越密集，规划控制方式将发生变化，土地价值也会随之上升。”

“如果您要保持某种收益，现在(现在)就会出现低息环境，并且可能在10年的时间里计划控制会发生变化，有人可能会合并。

“ [[有可能]当您离开该物业时，有人会向您支付土地的开发价值，而不是现金流，因此情况有所不同。”

McFadyen先生指出，悉尼CBD边缘市场有多种因素在发挥作用，这使得该地区更加受欢迎，包括由于缺乏库存，撤离建筑物和即将推出的轻轨​​而导致的资本化率压缩。

他说：“投资者希望得到其中的一部分。”

“通常，CBD边缘吸引着高净值私人资本;他们乐于支付那些被认为是溢价的东西，因为他们相信它。”

麦克法迪恩先生说，对于希望实现“可能是该房产最大的资本收益”的业主而言，现在是时候出售了。

“澳洲联储已经在[9月会议]上维持利率，但是[它们]将进一步降息，因为市场供应不足。我认为那里有被压抑的需求，因此它可能会压制收益率并继续提高CBD边缘市场的价格。”

悉尼边缘市场的交易活动一直很活跃，仲量联行的研究显示，2018年该地区的交易总值为5.6亿澳元，而十年来的平均值为3.526亿澳元。

对学生住宿的信心

8月，麦克法兰(McFadyen)以及迪伦·麦克埃沃伊(Dylan McEvoy)以528万澳元的价格出售了位于雷德芬摄政街105号的前伦敦小酒馆，收益率为5%。

McFadyen先生将该物业的受欢迎程度归因于Redfern的位置，靠近火车站以及投资者对按租可租和共同居住的子行业的强烈需求，共收到240笔询价。

他说：“尽管(不是)按需租用，但实际上是一间大幅削减的寄宿房。”

虽然该建筑并非专门为学生而建，但由于该地区的人口统计特点，所有租户都是学生。

“马路对面有学生宿舍，但据我所知，这已经足够了。对学生宿舍的需求很大。”

新的所有者将继续将其作为学生住宿和共同生活的经营场所，但将对设施进行现代化改造。

麦克法迪恩说：“这是一个年轻的买家，显然与学生市场保持着联系，并将寻求改进产品以增加房费。”

该物业当前的净净收入约为270,000美元。

边缘市场与CBD市场

的关系CBRE的副董事Gemma Isgro说，悉尼的城市边缘区域对买家而言比CBD拥有更多的“情感价值”，并且投资者认为这类房产是“奖杯购买”。

“ CBD通常由较大的机构和集团拥有，私人通常会觉得自己无法竞争，而您会发现悉尼城市边缘的几乎所有商业资产均由私人拥有，并且多年来一直以同一所有权持有，“ 她说。

Isgro女士补充说，就规划控制而言，悉尼市区边缘的商业地产比中央商务区的资产更加灵活，并允许更多的增值或撤资选择。

悉尼的大部分城市边缘都被划为B4混合用途地带，可用于住宅，商业，住宿，零售，招待或混合使用。在悉尼的中央商务区，分区主要是B8大都会中心，这鼓励了办公。”她说。

“如果写字楼市场放缓，资产将很难重新定位。在悉尼的城市边缘，资产更加敏捷，可以让您适应市场变化的情况。”

Isgro女士以3350万澳元的价格出售了Surry Hills白金汉街1-9号的四层办公楼，与联合代理商Nicholas Heaton和Nick Wheatley于8月中旬以4.5%的净收益率出售。

一位中国私人投资者收购了这套完全租用的物业，该物业每年产生150万美元的净收入，并将其作为被动投资持有。

从住宅转向商业用途

Isgro女士表示，2019年城市边缘市场的最大趋势是买家的注意力从住宅用地转向了商业用途。

她说：“在2014年左右的住宅热潮中，悉尼市区边缘几乎所有未开发的建筑物和土地都将由住宅开发商购买。”

“在过去的6到12个月中，商业租金已经走了很长一段路，在这里，我们看到办公室每平方米净租金达到950至1000美元左右。

“边缘的这种租金变动是直接发生在CBD核心区域的直接结果，在该区域我们看到空置率处于创纪录的低水平。”

根据莱坊国际的最新数据，边缘市场的办公室空置率为2.8%，而中央商务区的空置率为4.1%。

Isgro女士指出，悉尼轻轨有望对住宅和商业市场产生影响。

“我相信商业化的趋势将持续到2020年;但是，我敢肯定，一旦基础设施项目完成，对住宅的渴望将重新恢复稳定。”