整个2018年，芝加哥中央商务区一直是人们关注的焦点，因为对办公空间的需求推动了一系列大型开发和再开发项目，而企业继续搬迁到该地区。麦当劳(McDonald " s)的新总部、旧邮政总局(Old Main Post Office)的翻修以及Facebook在约翰巴克公司(John Buck Co.)位于富兰克林街(Franklin St.) 151号的租约是2018年芝加哥房地产市场的一些亮点。

虽然房产税的预期上调和股市的波动可能会给该行业未来带来一些冲击，但奈希夫曼的专家预测，芝加哥市场仍将保持缓慢但稳定的增长。执行副总裁Jason Wurtz对Commercial Property Executive说，他预计郊区的投资者会更加活跃。外部次市场已经悄然复苏，Wurtz说，在2018年，办公地产销售额接近14亿美元，租赁活动与CBD相似。

芝加哥办公室投资者今年必须克服的主要挑战是什么?

Wurtz:在郊区市场，对收购增值资产感兴趣的办公室投资者很难找到这些资产。与此同时，那些通常以核心地区为投资目标的投资者，对郊区市场的信心尚未增强。许多人把注意力集中在休斯敦和纳什维尔这样的热门增长市场，而不是重新回到我们的郊区，尤其是在芝加哥中央商务区(CBD)的价格被抬高之后。

在过去的12个月里，让你最惊讶的是什么?

伍尔兹:《郊区》将以近14亿美元的写字楼销售交易为今年划上句号。与前几年相比，这是一个惊人的数字，可能有助于芝加哥郊区业主建立更多的信心。上个季度在三个不同的郊区次市场上有三笔可观的销售。在西北城市次市场，大陆大厦以每平方英尺143美元的价格卖给了CT收购公司，这是总部位于费城的鲁宾斯坦合伙公司和总部位于芝加哥的格伦斯达公司之间的合作。在东西走廊，RMC集团以每平方英尺120美元的价格从黑石集团手中买下了行政大楼。最后，在奥黑尔次级市场，三角广场以1.41亿美元(约合每平方英尺222美元)的价格卖给了Shidler Group。

在2018年租户最喜欢的设施和位置是什么?

员工环境比以往任何时候都重要。芝加哥市区的失业率为3.6%，吸引和留住员工的需求——尤其是千禧一代的员工——已经成为企业高管决策的主要部分。从“检查盒子”的心态演变而来，意味着咖啡馆、下班后的“抓了就走”车站、健身中心和租户休息室的简单存在。相反，这些设施的质量现在是许多用户的区分和招聘工具。B+和更好的建筑的业主需要提供一些不同的社交空间，除了租户特定的设施，任何规模的快速分离，会议或团队合作，因为对办公室外的经验的需求比过去变得更加重要。

便利设施已经成为租户工作空间的延伸，希望留住和吸引租户的房东将受益于技术投资和创建创新的公共区域，以保持相关性和竞争力。

2018年，郊区是如何吸引租户的?郊区房东今后还能做些什么?

伍尔兹:租户向城市的迁移不是问题，而且似乎在市场上被夸大了。虽然有一些公司搬到了市中心，吸引了大量的注意力，比如美国电话电报公司(at&t)、麦当劳(McDonald "s)和卡夫食品(Kraft)等，但被媒体排除在外的是，一些公司的主要业务或增长仍在郊区。郊区的办公市场很强劲。在宏观层面上，在芝加哥郊区的重大项目上，比如联合航空公司(United Airlines)承诺在阿灵顿高地投资16万平方英尺，或者艾伯维(AbbVie)收购莱克县(Lake County) 50万平方英尺的办公楼，似乎不那么引人注目，也没有太多媒体报道。

截至第三季度末，郊区的新租赁面积约为160万平方英尺，而纽约市只有200万平方英尺。我想，许多投资者没有意识到，市场活动也会如此具有可比性。近年来，那些仍然相关或重新定位的项目取得了巨大的成功。一些基本的房地产位置仍然适用，一个良好的产品基础与当地的便利设施，良好的高速公路和附近的公共交通选择都看到和利用了大量的市场活动。

你认为在接下来的几个季度里，不断增长的房产税将如何影响芝加哥的写字楼市场?

伍尔兹:会有几个影响，其中影响最大的是那些长期租约到期的租客，他们不仅会因为商业税增加而无法负担租金，还会面临租金上涨的问题。随着最近普利兹克州长的选举，财产税、所得税、最低工资和医疗保健都将受到伊利诺伊州新领导层的影响。

如果从1到10分，你会给今年芝加哥写字楼市场打几分?为什么?

伍尔兹:我会给它7.5分。我认为郊区的办公市场仍然有一个“有者无”的故事。“虽然市场的很大一部分表现非常好，看到了吸收和租金的增长，但过时的产品继续拖累市场统计数据。”在过去的几年中，郊区的大租户向市中心的迁移导致了郊区A类空房的增加。

因此，郊区5万平方英尺以上的甲级写字楼的可用性自2013年以来增长了近10%。可用的A类空间的增加对市场上的租户有利，因为房东提供了更有竞争力的租户改善方案、减少和其他优惠，以填补这些重要的空间。