4月9日，又一个重磅的消息传来，关于《构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》(下文简称《意见》)。其中第四点，明确了健全长期租赁，先租后让，弹性年期供应，出资作价等工业用地市场供应体系。这一点指导意见提得很模糊，但是很多内行人一眼就看出了，这是从高层的角度，对之前深圳等地区M0用地政策的肯定和贯彻。关于M0用地的制度，大概率会在全国推行，成为以后产业拿地中的常态，投拓人不得不知。01什么是M0用地呢?很多人都是第一次接触这个新鲜概念，今天这篇文章就来讲解一下。

M0用地，即新型产业用地，是指为适应传统工业向新技术、总部经济、协同生产空间等新的产业转型升级需要，而提出的新的建设用地分类。是在原有的M类工业用地中，增加M0类型的用地。即融合创意、设计、研发、清洁生产等新型产业功能附加相关配套服务的用地。M0的概念，借鉴了香港用地政策中兼容“无污染工业+商务办公+服务贸易”功能的混合用地，以及新加坡用地政策中兼容“研发设计+无污染制造+商务办公”的BP用地概念。是大城市在解决建设用地空间紧张，原有工业用地使用效率低下，盘活既有土地资源提出的一种新思路。深圳市最早提出M0用地政策的地方。最早在2013年1月，为了缓解建设用地的空间压力，发布了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》。其中关于允许工业用地分割销售的政策试点，轰动了一线城市。对于一些新兴产业，深圳在地价、配套用房、土地供应方面给出了十分宽松的政策，最高还给与50%的地价优惠。这就为工业用地的地产化，提供了机会。从2016年开始，深圳的工业用地价格涨了近十倍。2017年12月，深圳政府发布了升级版的政策《深圳市关于工业区块线管理办法(征求意见稿)》，然后再2018年8月15日正式执行。其中对建筑整体设计、产权分割要求、产业准入要求、产业监管及土地回收等事项进行了详尽的限定。深圳的先行试点经验，为大湾区各地政府提供了经验参考，随后东莞、广州、佛山、中山、惠州等城市，都在2018-2019年先后颁布了当地的的M0用地政策。02经过大湾区各地的纷纷试点，现在的M0政策已经十分清晰，其主要包含的内容有：1、关于容积率有新的规定。传统的工业用地，根据《工业用地建设用地控制指标》规定容积率不小于0.6，一般在1.0-2.0之间，个别最高不得超过3.0。新型M0用地，原则上容积率不低于3.0，最高不超过5.0，可以根据具体需求，提高项目容积率。产业部分的建筑，按照工业厂房规范设计，研发部分用房，可以允许按照办公设计规范设计。2、关于项目配套有新的规定。传统的工业用地，根据《工业用地建设用地控制指标》配套不得超过总用地面积的7%，或者有些城市规定不得超过总建筑面积的15%。新的M0用地政策下，产业用途的建筑面积不得低于50%，配套办公研发等用房的建筑面积不得超过30%，配套住宅的建筑面积不得高于20%，但仅能出售给入驻企业的职工。3、关于分割销售的新规定。新型M0产业用地的分割销售比例，一般不得超过总建筑面积的49%。同时，符合分割转让的产业用房单栋套内建筑面积，不得低于2000平米，并且每个基本单元的套内建筑面积不得低于300平米。这就杜绝了房企分割销售公寓的情况，无形抬高了产业入驻门槛，增加了后期销售难度。4、关于出让地价的计算，在参考普通工业用地价格的基础上，综合可分割销售的商服用地地价，折算相应的分割销售比例，容积率和实际出让年限等综合计算。5、对于产出的明确要求。目前有M0用地政策的地方，都对产出制定了详细的标准，跟用地的区位挂钩。例如上海的松江片区，普通工业用地投资强度要求为522万元/亩，创新型M0用地则要求不低于1200万元/亩，可见要求之高。本文以上内容为参照典型城市，东莞市的政策做法，各地区略有差异。03此次《意见》从政策高度肯定了此前M0用地的探索，鼓励各地方增加混合产业用地公积，将深刻影响之后产业用地政策。此前因为受限于供地类型的，目前很多地方政府与房企在勾地时，都是选择商业+住宅捆绑的方式，设条件拿地。随着未来M0用地政策的全国推广，各地都会建立相应的M0用地政策，用以承载相关急需的产业，而不是只有在商业用地上做文章。特别是关于M0政策中，分割销售政策的明确化，以及对于产出的具体要求，对于做真产业的公司来说是一个利好，但是对于纯粹想勾地然后开发住宅的房企来说，是一个噩耗，操作空间愈发缩小了。

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