政府追求其雄心勃勃的梦想，即“到2022年为所有人提供住房”，因此，政府公布了一项租赁法草案，以增加租赁房屋的供应。《 2019年租赁示范法》旨在通过弥补规范租赁房屋领域的政策中目前存在的许多空白，使房东和房客的租金都更加丰厚。

由于许多政策存在缺陷，2011年，印度城市仍然有1,110万套房屋空置，尽管移民人口努力寻找合适的住所。考虑到目前开发商在该国主要城市中都有大量未售出的库存，从2011年到现在，城市地区的空置住房数量将急剧增加。

让我们仔细研究一下《 2019年租赁示范法》旨在解决这个问题的方式，以便弥合供求缺口。

《 2019年租赁示范法》：主要特点

该法通过加强规定并使房东和租户有利可图，采取了若干措施来增加出租房。

根据《 2019年租赁示范法》，将建立一个``出租机构''

根据2016年《房地产(法规与发展)法案》设立的房地产监管机构，各州可以在城市中设立租金管理机构。成立后，房东和房客必须在授权租赁协议登记之前在场。当局将建立一个网站，以维护其以租赁协议形式收到的所有数据。

“在本法开始实施后，任何人不得出租或出租任何房屋，除非有书面协议，否则房东和房客应以附表1所指定的形式共同通知房委会，自协议之日起两个月内”。

租赁法院/法庭根据《示范租赁法》解决纠纷

如果有任何不满，缔约双方将首先向房租当局寻求解决方案。如果争端方对房委会的命令不满意，他们可以向房租法院/法庭寻求救济。这些法院必须在收到投诉后60天内通过命令。

设立房租法院后，民事法院对与房屋租赁有关的纠纷没有管辖权。该法指出：“只有房租法庭，没有民事法庭，才有管辖权，除了第30条规定的房租当局的管辖权外，才能审理和裁决与房东和房客之间的纠纷有关的申请。”

租赁示范法：可能有助于房东的条款

劝阻住户逾期

该政策规定，如果租户在租赁协议期满后仍在居住，则有责任向房东支付两倍的租金，即两个月的租金和随后四个月的租金的四倍。

使租户迁离变得容易

根据示范政策，如果房客连续两个月未能支付房租，房东可以向房租法庭要求驱逐。

停止租户转租

未经房东的事先许可，房客无权将全部或部分出租房屋分租。

示范租赁法：可帮助租户的条款

制止房东的入侵

房东在需要时进军自己的房屋，这是住在租房者中的普遍抱怨。为了阻止这种情况的发生，该政策规定，房东需要提前24小时发出书面通知，以参观房屋。而且，他们无法在上午7点之前和晚上8点之后进行访问。

限制房东要求的保证金

在孟买和班加罗尔等城市，租户必须至少存入一年的租金作为保证金。采用该政策的州的房东将不能要求超过两个月的租金作为保证金。

规范房东的租金增长

在整个租赁协议期内，除非租赁协议中明确提及赋予他们经营权的内容，否则房东不能提高租金。在增加租金之前，房东必须提前三个月通知房客。

房东负责租用房舍的结构维护

尽管该政策规定，双方均应负责维护租赁财产的身体健康，但结构维护的责任将落在房东身上。

示范租赁法的效力如何?

然而，尽管示范政策值得赞扬，但其效力仍存在疑问。首先，土地是国家的主体，因此，各国可以自由接受或拒绝示范政策。自总理纳伦德拉·莫迪(Narendra Modi)领导的全国民主联盟(NDA)于2014年首次组建政府以来，这种政策一直在发挥作用。规则没有约束力，各国几乎不会急于接受它。“该法案颁布两年后，各州仍在忙于根据RERA设立当局。除非有一些人，否则大多数人仍在努力学习绳索。” 专攻财产纠纷的古尔冈律师布拉杰什·米什拉(Brajesh Mishra)指出。米什拉补充说：“没有多少州表现出愿意采取该政策的意愿，因为这涉及到他们的大量工作。”

即使各州建立了监管框架，尽管开发商坐拥价值1.13万亿卢比的库存存货，但开发商可能也不愿参与这一细分市场。这是因为租金收益率(每年通常在2%-3%之间)并不足够有利可图。相比之下，开发商必须为项目开发支付12%-14%的贷款利息。《示范租赁法》没有解决低租金收益的问题。因此，人们可能会看到这样一种情况，即建筑商可能不愿意为租赁部分建造房屋，但可能会将其库存库存用于租赁。