休斯敦-(不动产新闻报道)-休斯敦的办公室空间充斥。闲置空间超过5000万平方英尺。大多数研究人员说，休斯敦办公楼市场的总体空置率超过21%，而能源走廊的空置率超过30%。市区也有空缺。建筑物所有者正在做些什么来保持其物业的相关性和吸引力?到2020年开始，未来将如何发展?《不动产新闻报道》与Colvill Office Properties总裁兼首席执行官的房地产界资深人士Chip Colvill进行了座谈。Chip负责指导休斯敦1780万平方英尺的A级写字楼物业的租赁和营销。

房地产新闻报道： “质量飞行”这一术语已经存在多年了，指的是租户的需求和对优质办公空间的偏爱。但是，在休斯敦大量老化的办公空间中竞争人才的情况下，似乎“逃离质量”是休斯顿办公市场前所未有的一个因素。您对此有何评价?

Chip Colvill： 尽管我们在A级办公楼市场中有超过20%的空缺，但您会认为我们会有同样高的就业率，但休斯顿的失业率约为4%，因此劳动力市场很紧张。通过这种方式，我们继续看到将员工视为资产的公司希望转移到新的发展中以确保员工满意度，从而使这些公司吸引并留住顶尖的就业人才。新开发项目提供了更高质量的环境，更高的便利性，更有效的平面图，更好的电梯，更优越的停车位等，这些新开发项目都受到了很高的需求。

房地产新闻报道： 休斯敦的新建筑，得克萨斯州的609主楼，美国银行大厦和正在兴建的海因斯的得克萨斯大厦在吸引租户方面做得非常好。您能否向新房产解释这种吸引力?

Chip Colvill： 全新的现代设计，落地玻璃，可容纳最新租户布局的更高效的平面图以及UFAD(在609 Main和Texas Tower的情况下，地板下的空气分配)只是其中一些原因。为了利用强劲的租户需求，我们的公司已经租赁了609 Main，我们了解到美国银行大厦也即将完工，因此德克萨斯大厦实际上是CBD中唯一剩余的新开发空间，将于2021年下半年投入使用。与以往相比，Texas Tower更加注重租户体验，包括无与伦比的大厅设计以及街道一级的便利设施。Hines在开发811 Main和609 Main的过程中已经学到了最佳实践，因此Texas Tower将是一座令人赞叹的建筑。

房地产新闻报道： 新建筑的租金正在上涨吗?

Chip Colvill： 新开发项目继续获得休斯顿历史上最高的租金，但请记住，与美国其他主要城市相比，我们的房价仍然很低。许多国内和国际公司都了解这一点，并认识到新发展对其业务模型的价值。建造新项目的成本持续上升，因此我们将继续看到这方面的租金上涨。随着我们的供应/需求继续趋于稳定，这预示着现有建筑物能够推高租金。

房地产新闻报道： 休斯敦有大量的1980年代建造的办公楼。因此，仅在市区就发生了数十亿美元的翻新/再开发海啸。你能详细说明吗?

Chip Colvill： 的确，为了保持相关性和竞争力，已经在1980年的老式建筑上花费了数百万美元。这些资产中的许多都是具有标志性的建筑，它们经受了时间的考验，因此翻新工程将确保它们保持稳固的竞争力。但是，如果您查看市场上大量的空置空间，则大部分是在较低等级的A类建筑中，尽管进行了大规模的装修，但仍将很难吸引新的租户。一些所有者在这方面投入了很多笔钱，因为其中一些空间已经过时了，至少在目前空置空间充裕的市场中如此。

房地产新闻报道： 这可能是一个商业秘密，但是，在追求质量的时代，建筑物所有者需要做的最重要的事情是保持其项目的竞争力?

Chip Colvill： 通过专注于租户体验。便利设施至关重要，因此会议中心，餐饮服务，健身中心等对于潜在租户而言非常重要，因此他们在游览这些资产时可以“勾选”。同样，重要的是要放置空闲空间，以便潜在租户可以在该空间中看到自己，因为这些建筑物中的大部分空间都是第二代/第三代类型的较旧空间。其中包括“白盒子”空间，展示假设的新租户布局，办公室空间的3-D可视化，促销营销视频等。对于我们公司而言，这意味着我们必须比以往更加努力地营销这些类型的建筑物让他们不在准租户面前。

房地产新闻报道： 这些办公楼的重建预算中有些是惊人的。据报道，在占地580,000平方英尺的811路易斯安那州重建项目上花费了约4000万美元。Hines完成了该建筑(以前是Shell Shell Plaza)的建设工作，在1970年代初建造 这栋原始建筑时花了不到4000万美元。楼主正在装修到这个程度，这会让您感到惊讶吗?

Chip Colvill：我不能证实 这个4000万美元的数字，但是我可以说811路易斯安那州是一栋伟大的建筑，坐落在中央商务区中心的优越位置。它具有高效的地板，出色的停车位，隧道零售等，因此从所有权的角度来看，由于811 Louisiana在市场上的稳固地位，降低了这些翻新的风险。除了进行这些翻新工程外，业主还建造了一些规格套件，需求旺盛。我们的811路易斯安那州租赁团队始终看到新的租户活动，因此所有权显然是对这座建筑的翻新投资。今天，它仍然是Gerald Hines先生最引以为傲的成就之一，是One and Two Shell Plaza原始办公室开发的一部分。

房地产新闻报道： 1980年代，路易斯安那大街是摩天大楼建造的不可思议的温床。为什么路易斯安那街最初成为如此重要的办公地址?

Chip Colvill： 我不得不说，进入通道是直接的司机，因为路易斯安那州向北通往I-45州际公路，向南通往59号高速公路。此外，它位于中央商务区的更西边，因此确保了天际线的突出地位。时至今日，路易斯安那州的建筑物需求仍然很高，但北部地区(靠近市场广场)和愉景绿色区等其他地区的需求却很大，而且租户的偏好也转移到了这些地区。现在，对于今天的办公室租户来说，街道级设施更为重要。