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你需要了解多户投资的税收优惠

导读 在对多户家庭投资的潜在获利能力进行建模时,通常存在一种趋势,即仅关注房地产现金流量所产生的收益,该收益是通过内部收益率或现金现金收

在对多户家庭投资的潜在获利能力进行建模时,通常存在一种趋势,即仅关注房地产现金流量所产生的收益,该收益是通过内部收益率或现金现金收益等指标来衡量的。这不一定是错误的,但并不能说明全部。它忽略了与多户投资相关的税收优惠,后者可能是总收益的主要组成部分。

你需要了解多户投资的税收优惠

主动管理其潜在税款负担的多户所有者/经营者比没有家庭的所有者/经营者更有可能实现更高的回报。我鼓励有前途的投资者使用三种特定策略。

折旧

多户家庭财产的物理结构由复杂的机械系统网络组成,包括电气,管道,空气处理和屋顶。这些系统价格昂贵,使用寿命长。但是随着时间的流逝,它们的身体状况会恶化。

折旧是一种会计概念,允许资产所有者每年“支出”一部分物理结构的价值,以解决其恶化的问题。该费用出现在损益表中,用于减少物业的净营业收入,从而减少应纳税额。折旧是所谓的非现金费用,这意味着折旧会减少收入,但不会减少可分配的现金量。在给定年份中可以采用的折旧越多,潜在的税收利益就越大。

成本分摊

IRS会计规则规定了给定年份可以折旧多少,并规定多户家庭财产可以在27.5年内以“直线”折旧。例如,价值100万美元的财产每年可能折旧36,363美元(1,000,000 / 27.5美元)。但是,一种称为成本分摊的高级技术可能会加速此金额。

成本隔离分析是由专家顾问或工程师进行的一项研究,旨在对房地产进行从上到下的检查,并将有形资产分为四类:个人财产,土地改良,建筑物/结构和土地。根据分类,可以通过缩短折旧时间来加速折旧。例如,个人财产可以在五到七年内折旧,而人行道或铺路等改善措施可以在15年内折旧。最终结果是,给定年份的允许折旧可以大大增加,从而节省了更多税款。

确切的数学运算可能很复杂,应该留给合格的专家处理,但更大的一点是:执行成本分离分析并加快适当资产的允许折旧可以节省大量税款,尤其是因为典型的多家族投资控股期限是五到十年。我鼓励投资者在适当的时候进行成本分类分析,因为它可以对他们的投资收益做出重要贡献。

折旧和成本分离是可以在所有权期间使用的减税技术,但是还有另一种可以在出售时使用的技术,可以无限期地推迟资本利得税。它称为1031交换。

1031交换

成功的业主面临一个共同的挑战:出售大笔税单。财产成本基准与售价之间的差额称为资本收益,可以按15%至28%的税率征税。

《内部税收法》第1031条允许财产所有人通过将收益再投资到“类似类型”的另一财产中来推迟对有利润的销售的资本利得税,并且可以进行多少次没有限制。从理论上讲,可能会有一系列连续的交易所无限期地推迟资本利得税,这使投资者的收入在很长一段时间内免税增长。

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