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对于深圳市场首秀 越秀的脚步迈得远比市场想象中的快

导读 观点地产网周围环境还是没得说停车位反正够用学位有些一般只有三房吗?有打新必要吗?……继去年6月以最高限价59亿元高调落袋越秀,时隔一年

观点地产网“周围环境还是没得说”“停车位反正够用”“学位有些一般”“只有三房吗?”“有打新必要吗?”……

对于深圳市场首秀 越秀的脚步迈得远比市场想象中的快

继去年6月以最高限价59亿元高调落袋越秀,时隔一年有余,市场对于深圳宝安区尖岗山的项目讨论又多了起来。

这个案名为“和樾府”的项目,赶在金九之时拿了个预售证,入市价格也终于落地。

被称为深圳楼市烫手山芋的尖岗山从来不缺话题,有人说是过度妖魔化,有人也说是魔咒真的存在,毕竟如今还有地王多年还套在其中。

去年拿地之时,可售住宅楼面价约6.4万/平方米的价格,让不少人断言“不到10万不保本”。如今预售信息显示,本次项目备案274套住宅房源,整体均价则约9.03万/平方米。

一年入市

关于越秀拿下的这宗高价地“故事”也不少。

最早在2018年12月,该宝安区尖岗山大道与卧龙三路交汇处西南侧地块曾以A122-0357编号推出,占地1.86万平方米,起始价20.6亿元。彼时因深圳楼市情绪处于低落之际,“史上最严”的“731限售新政”落地,最终这宗地块惨遭流拍。

去年6月24日,这宗增加面积至3.89万平方米的尖岗山地块,出现在了那场号称深圳“史诗级土拍”的拍卖席上,起拍价40.74亿元。

大雨磅礴下,从未进入深圳市场的广州国企越秀,以最高限价59.08亿元+配建19610平方米夺标。市场对于这宗地的关注并不少,其一是尖岗山这个特殊的豪宅片区自带“流量”,每一次土地拍卖都引起不小轰动;其二则是对于后期项目入市时间、价格的猜测。

据悉,这宗宅地可售楼面价是6.4万元/平方米,附近同片区别墅售价则为10万元/平方米左右,按照新房备案价不得明显高于周边房价的规定,项目面临的考验并不小。

而比起相邻的泰禾两宗地块综合楼面价6.2万元/平方米,事实上越秀这宗地或许“更贵”。可以窥见的是,泰禾院子历时五年时间仍尚未入市,这也让越秀项目蒙上一丝不确定性。

对于深圳市场首秀,越秀的脚步迈得远比市场想象中的快。

在陆续取得不动产权证、工程规划许可证后,于今年3月9日,官方披露的项目信息显示,越秀尖岗山项目已更名为“和樾府”,一期桩基础工程已获施工许可证。有现场踩点消息也指出,该项目地块确实已开始基础工程动工。

随后于8月29日,和樾府正式开放营销中心和样板间,同时开盘消息几度传来。

直到9月中旬过后,住建局官网公示越秀和樾府获批预售许可证,同时项目也发布了销售公示。

最为挑动人心的价格方面,产品整体均价约9.03万元/平方米,单价区间在8-13万元/平方米,总价区间912-1407万元/套。

其中,高层住宅均价8.6万元/平方米,单价区间在8-9.5万元/平方米;洋房均价10.6万元/平方米,单价区间在9.6-13万元/平方米。

九万入市

这样的入市价格如何?

据悉,越秀和樾府占地约3.9万平方米,总建面约17万平方米,项目以8F低矮小洋房+高层建筑形态呈现,容积率3.12,产品以110平方米和115平方米的三房为主,搭配少量140平方米和175平方米的大三房,整体定位为一个改善居住的高端盘。

放在所在的尖岗山片区,该片区许久已没有新盘推出,此次新房供应可以说是久旱逢甘露。目前,片区二手房均价在9.2万元/平方米左右,单价区间为8.5-16.5万元/平方米,整体比较而言均和樾府更有价格优势。

有业内人士告知,其中中海九号公馆是目前片区为数不多的高层二手房,其他项目多是低层洋房别墅。

观点地产新媒体了解,该项目地块由中海于2012年11月以总价48.6亿元摘得,折合楼面地价26689元/平方米,创下了深圳总地价与楼面价新高。项目案名定为中海九号公馆,于2013年首次开盘,入市时均价6万元/平方米左右。

而目前,中海九号公馆高层住宅二手房均价10.2万元/平方米,别墅则在12-16万元/平方米不等。即是说,越秀和樾府的洋房均价也仅比中海九号公馆的高层价格多出不到5000元/平方米。

“这个价格在尖岗山片区来讲,应该说是比较适中。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁评价道。

放在如今的深圳楼市环境下观察这个定价或许有一点参考意义。今年下半年以来的深圳楼市可以用“不平静”形容,前有“715新政”打响今年房地产调控升级的第一枪,后有“730公寓限制建设新政”的发布。

甚至于越秀和樾府预售证拿下之际,深圳于9月17日当天再次发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》意见的通告,要求各企业坚持“房住不炒”的定位,强化对房地产市场的管理,其中重点提到了二手房价格指导以及新房的捂盘惜售等问题。

“若是放在7月前,和樾府这个价格确实不高,但是因为如今一定程度上市场价格被压住了,需求也被压住了,所以现在提出来这个水平的定价就不会觉得很低,刚好适中。”宋丁称。

其续称,加上泰禾项目影响,尖岗山片区可能还需要时间恢复市场预期,所以这个价格也是综合考虑以后的一个结果。

同时也有业内人士认为,若综合考虑产品的各方面因素,这个定价事实上并没有太大优势。

据悉,尖岗山以得天独厚的山水资源,低密度、高绿化率的居住环境为最大卖点。在该人士看来,和樾府的外围景观则略有欠缺,“那片的铁岗山水库和山林景色都被九号公馆挡着了”。

其次在户型方面,该人士认为和樾府产品均打造成三房,这对于改善户型来说略少;再者从实用率来看,粗略计算下来和樾府实际均价大约在每平10.8万元左右,与九号公馆相比无明显价格优势。

值得注意的是,近期深圳也有多个改善性高端住房项目预计入市或已入市,如8月开盘、均价9万元/平方米的龙华龙光玖樾台,折后8.8万元/平方米的招商臻府,以及预售价7.6-9.1万元/平方米的西丽远洋天著等等。

该人士隐晦表示,就区域发展情况,交通便利程度,配套成熟度,学位情况看,和樾府的优势并不算特别突出。“当然,尖岗山本来就是一个比较特殊的区域,不算特别热门,但胜在环境优质与片区纯粹性,交通也在逐渐完善,未来还是有一定增值空间的。”

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