文|校长

诸多迹象都在表明，楼市又将开始变盘。

迹象一：

在“黑天鹅”事件的影响下，诸多房企几乎停业“睡了”大半年，但一觉醒来却发现有种被“锁喉”的窒息感。

现在刚好距上次召开座谈会一月之久，此次座谈会为各大房企的融资和债务增长制定了“清规戒律”，当然效果也是立竿见影。根据贝壳网数据统计，在座谈会召开后的一个月内(8月20日-9月20日)，房企境内外融资规模较上月减少约25%。

具体分析，来自境外的融资约有280.9亿元，较上月下降近45.6%，约占整体融资的28%;反观境内融资情况则相对平稳些，只是较上月微涨0.6%。

其实这个变化在笔者看来，是完全在意料之内的变化。

1、境外多以美元债务为主，受国外复杂环境影响，风险和成本都要高于国内很多。而在新规下，为房企的债务杠杆率加设红线后，各大房企势必会先从高风险、高成本的外债入手。

2、在减少境外投资的 同时，境内的融资也要保持平稳发展。如若内外同时波动，很容易使房企崩盘从而引起地产行业的系统性风险，这样容易得不偿失。

在笔者看来这仅仅只是开始，未来境内融资也将会不断收缩，境内融资收缩，开发商的现金流则会越来越短，最终各大开发商只能从销售端想办法开源节流。

迹象二：

随着楼市库存激增，市场供需的天枰已经渐渐倾斜，目前楼市去化压力巨大。

近日易居网发布相关数据称，全国目前供需节奏加快，楼市库存量“节节高升”。100城楼市数据表明，8月份的商品房供需量约为5748万平米，而成交量却只有5341万平米，净增约400万平米，同比增长近7.5%。

其实导致目前库存激增的原因无非就两个，其一是“黑天鹅”事件好转后房企复产复工带来的挤压效应;其二由于楼市持续火热促使房企加快房产的建设。

其实楼市年初需求减少供应增加与供需升高导致库存激增有着本质的区别。

诸多迹象都在表明房企的“好日子”一天不如一天，针对迹象一不难看出，目前房企唯一“活下去”的希望就是推盘卖房，这也就表明接下来库存激增的势头只会越来越激烈。

但库存增加去化率则会降低，在相互作用下，房企只能被裹挟在生存与降价之间。

迹象三：

LPR指数已经近5个月没有发生变化。众所周知，与LPR息息相关的是住房贷款利率。LPR不变，房贷利率也将很难发生变化，所以在一直担心利率会下行的买家和卖家可以放心了。

除此之外，《证券日报》报道，目前我国多数三、四线城市已经出现房贷收缩趋势。不仅如此，第二套房的首付比例也将有所上调。与此同时，银行也迎来紧张时期，由于放贷速度过慢，有些银行甚至将房贷业务暂停。

基于上述三种迹象，其实能够很容易分析出楼市未来走向，首先市场会在量能上继续保持平稳状态，房企为回笼资金不得不打折促销加速卖房。其次众多房企将会发现，现在楼市中的钱将会越来越难赚。

不过河南的部分房企却在走“坚决不打折促销”的路线，毕竟对于房企来讲如此大的打折力度只会“弊大于利”。

然而觉悟稍高一点的开发商已经率先打破规则，开始“以价换量”的大促销活动，一旦购房者进入打折促销房企的行列中，剩余的开发商也只能被迫跟随。

到那时，上面也将会实现运用市场手段，使房地产楼市在大局势相对平稳的环境下，解决高房价的问题。