最适合老百姓投资的产品应该就是房产了，从十几年的市场观察看，房地产没有辜负投资者，不管是回报率还是稳定性都是属于优质理财方式。

跟大多数理财产品一样，房地产的品类也是需要选择，尤其是现在相对高位的时候。先解释一下为什么说现在的高位，这是一个相对说法，未来没有增长空间才能说是“高位”。

2016年提出“住房不炒”之后，房地产行业围绕这个基调做出了一些列政策调控，一城一策的灵活运用，严格把控房企债务，如今的三条红线等等。

楼市语境已经明确定调，意味着非热点城市的增长空间就是很小，甚至部分上涨过快或者脱离基本面的城市还有“冲高回落”的风险。

三线楼市的风险

2019年全国城镇化率达到60%，大部分三四线城市城镇化率也到达了50%;按照《房地产周期》的周期理论，楼市进入第二周期，人口更多的向大都市圈迁移。

过去三四线城市在棚户区改造的刺激下，房企投资开发是存在无序和过度投资现象，导致三四线城市新库存增加。

人口向外迁移，而房产库存增加，市场存在供过于求的表现。三四线城市的自然购房者，大多数来自周边农村，这部分购房群体更倾向于新房类产品。

说到这，我们可以推论出，三四线楼市需求会减小，新房供过于求，二手房又比新房更难出售。那么投资房产的这些业主就面临一个问题——房子卖不出去。

房子要卖出去才能算收益多少

投资三四线的大部分业主也并非专业投资客，正是如此才选择门槛较低的三四线市场。跟我们投资股票一样，很多新股民会买“2元股”，想着投资小大回报，结果往往事与愿违。

投资三四线最大的风险就是卖不出去。上面我们已经说过现在大部分三四线城市的楼市逻辑，最难卖的就是二手房。

身边有位安庆的同事，2017年，他看着老家安庆棚改高峰期的时候房价持续上涨，在投资回报的臆想之下，果断的买了两套房产(一套住宅，一套店面)。

2018年底，他投资的住宅和店面都已经交付。本来就是短线投资，拿到房子立马找中介公司挂牌，如今2年过去了，住宅和店面都没有卖出去，而且现在的挂牌价已经调整到原来卖入的价格，还是无人问津。

推演的回报率是无效的，甚至市场价格都是无效的，只有真正出售成功、拿到钱，才是算回报率的时候。

投资房产的秘诀：接盘者是谁?

跟我同事那样的，投资三四线的是大有人在。大家都犯了两个错误：一是，把大城市的经验用在三四线城市;二是，忘记问接盘者会是谁?

大城市的楼市投资经验是生猛的，基本上有买有赚，别投资赚钱的故事是很容易刺激情绪，这是大家买三四线城市根本动力;

如果在投入之前先问一下自己，这套房产未来会卖给谁?可能就不会那么冲动。三四线城市如今的问题是：有实力的购房者都买了，要么就是迁徙到大城市了;没有购买房产的人，基本上接受不了拉高后的房价。

即使大家要买房，更多的去买新房。所以说，想原价卖房的投资者，是没有接盘者……房子卖不出去就是意味着0收益。