2020年第三季度，我国经济复苏提速，推动商业地产市场需求的强劲反弹。10月23日，世邦魏理仕发布数据显示，我国三季度商业房地产租赁和投资需求较上季强劲增长，本季度全国写字楼净吸纳量环比激增221%，而零售物业的需求也由负转正，这增强了国内外投资者对投资中国优质商业地产的信心。为此，世邦魏理仕建议投资者关注新的投资机会：资产表现具备显著提升空间的写字楼和零售物业、从触及“三道红线 ”的高杠杆开发商处收购物业或向它们提供债务融资的机会等。

写字楼吸纳量创新高

世邦魏理仕数据显示，从市场需求表现看，随着国内经济逐渐回归正轨，企业正在加快落实年初搁置的新租和扩租计划，令三季度写字楼租赁活动迅速增长。三季度全国18座主要城市写字楼净吸纳量达到116万平方米，环比和同比分别激增221%和19%，达到2018年第四季度以来的新高。

在全国各大一二线城市中，上海和深圳的净吸纳量均突破20万平方米，位居各主要城市前列。

从需求的行业表现来看，国内金融机构和TMT企业仍是需求主力。今年4月证券和资产管理行业的外资持股上限已经完全放开，5月以来上述行业外资公司的准入申请和审批明显加快。世邦魏理仕分析人士表示：我们已经注意到此类外资金融机构在上海等金融中心城市的扩租案例。

世邦魏理仕该分析人士认为，鉴于当前充裕的可租赁面积、具备吸引力的租金水平以及业主在租赁条款上的灵活度，租户可以抓住此窗口期加快推进其租赁策略，另一方面，业主可提供更多增值服务和设施，例如带装修乃至定制的办公空间、零售和健身设施等，以提高项目租赁表现。

零售市场净吸纳量由负转正

伴随我国疫情防控基本成功，城市消费水平开始企稳回升，三季度零售市场持续恢复，购物中心的客流回暖率已近90%，并且服饰和珠宝消费出现补偿性反弹。

世邦魏理仕数据显示全国18座主要城市零售市场的净吸纳量达到105万平方米，走出过去两个季度的连续负增长。需求的复苏主要是由国内化妆品，餐饮和生活方式类零售商推动，但外国品牌对中国的关注度和投资力度在显著提高。这是因为中国是新冠疫情冲击下为数不多仍为品牌提供盈利的市场之一。

受到差旅限制的影响，目前部分外国品牌通过网店试水中国市场。世邦魏理仕预计未来12到24个月内，这些品牌将逐步启动线下拓展，由此带来大量新租需求，尤其利好位于门户城市优质区位。

投资策略应主动积极

世邦魏理仕数据显示，三季度国内大宗物业投资交易总额录得424亿元人民币，环比上涨9%，但前三季度整体交易额同比仍下跌29%。境内险资、大型TMT和金融公司是最活跃的买家，尽管旅行限制仍然存在，但境外房地产基金的问询和带看变得更加积极。

随着经济复苏，特别是商业地产租赁市场基本面的改善，投资情绪已经出现回暖的早期迹象。世邦魏理仕建议投资者加快项目遴选和投资决策的过程，并转向更主动的投资策略，以实现投资收益最大化。世邦魏理仕建议投资者关注以下机会：一是，租赁市场持续回暖的背景下，资产表现具备显著提升空间的写字楼和零售物业;二是，仓储物流板块将继续受益于消费线上化的结构性趋势。今年与中国市场相关的房地产基金募资活动中，超过三分之二针对仓储物流板块。与成熟的物流开发/运营商成立合资平台是投资者进入该市场的有效途径，数据中心和长租公寓板块也蕴藏着结构性投资机遇;三是，在监管层最近提出“三道红线 ”以控制房地产行业负债的情况下，投资者可以高度关注从高杠杆开发商处收购物业或向它们提供债务融资的机会。