最近有粉丝留言对悦公馆有意向，由于对于楼盘没分析过，今天写一篇关于该盘的文章。

融侨悦公馆：备案名(融侨融寓)，地处：仓山区仓山镇南二环湖边村南侧

楼盘规划

楼盘规划6栋6-8层的小洋房(两栋联体)，户型在：52-89㎡，规划271套房源，其中5套为社会保障房，地块15.13亩，容积率1.6，楼间距20米左右。

分析：楼盘定位小户型的设计，由于地块较小，加上层高低，容积率也很低，给人的感觉更像soho的设计。

土拍情况

2018年1月11日，融侨集团以3.56亿+配建450㎡保障房拿下宗地2017-47号，平均楼面价22058元/平，溢价29.5%，土地面积约15.13亩，容积率1.6。

分析：作为当年楼市火热期，融侨集团以2w2的楼面价拿下这块位于南二环边奥体板块的纯商住宅。由于地块小，加上容积率低，总的对于成本压力不大。不过地块由于过小，可开发的开间不大，加上还要配建保障房，地块总的来说其实一般。

作为当年奥体板块的火热期，一堆开发商杀入，隔壁的46号宗地，当天一起拍卖，融侨与厦门住宅也是争得火热，最后隔壁纯商楼面价也接近2w2，就是现在的水晶榕著。当天融侨跟厦门住宅抢完，又跟厦门建发争夺，最后拿下了该地块。

其实如果对于地块的选择来说，明显隔壁的地块可建设的空间更大。不过最后回头看以前，当年两块无安置房配建的地块，基本都确定要卖成现房了。可能这时候回忆，反而碧桂园的安商房反而是最合算的存在，融侨借助小面积还能减小压力，反而地块最好的水晶目前最艰难。

户型情况

52平米：2室2厅1卫，双开间朝南，没有过多空间浪费，52做到两房其实不容易了，不过有个硬伤唯一的卫生间是暗卫，次卧的空间也较小。

63平米：3室2厅1卫，双开间朝南，没有看错63做三房，北面的卧室应该是赠送，一样存在暗卫的硬伤。不过这种面积做三房也没什么好说的。

89平米：4室2厅2卫，横厅设计，依然存在暗卫的问题，不过89做4房，虽然书房和次卧小，不过也没什么好挑剔了。

户型总结：楼盘定位小户型，高赠送的设计，在奥体前几年有几个盘都是走这种路线，高赠送之后，对于很多刚需来说，虽然购房面积很小，但是依然满足了日常居住的要求。对比来说在最近的新盘来看，这种高赠送的小户型基本消失了。

价格情况

楼盘去年领证，备案价范围：28800-31400元/㎡，均价29644元/㎡，公摊18%，目前网签194套，去化率71%。楼盘6，7号楼均价相对低一些在28955，其他几栋楼均价在30000左右。

周边的价格情况，新盘隔壁的水晶榕著备案均价3w，虽然均价不相上下，不过水晶个别楼栋的均价相对低点，均价在27000左右，周边的安置房双湖新城2w不到。

区位情况

楼盘位于南二环旁，楼盘北面就存在一个加油站，距离三件套距离1公里左右。周边没有地铁规划，连公交站都不多，交通主要还是靠自驾。总体来说虽然位于二环边，奥体板块，不过不属于奥体核心区域，周边马路还一堆没建设，总的来说区位一般。

楼盘隐患

1.融侨悦公馆一开始开盘的时候，可能看到自己是小户型高赠送，不满足均毛坯价近3w的利润，还搞了捆绑车位送装修的套路。虽然对比那些捆绑车位加价装修的温和一点，但是依然是强买强卖。由于今年楼市遇冷，楼盘再过3个月就要交房，开发商现在改变销售策略，不捆绑车位，直接送装修。对于去年买入的购房者，现在肯定心里不爽，明面已经亏了。

2.融侨的建筑质量问题，作为融侨的悦系产品兄弟盘，融侨悦江南近年交房，出现的质量问题也是层出不出，当然也不能因为其他盘出问题就否定这个盘，但是目前来看有一定的风险，融侨的口碑已经不是当年那么能打了。记得早期去奥体看房，看到悦公馆的外立面，个人一度以为是某学校的宿舍楼。

楼盘总结

楼盘位于奥体的边角区域，无地铁配套加持，板块遇冷，楼盘地块较小，以后的社区品质一般，不过楼盘靠着小户型高赠送的定位，加上融侨加持，其实在楼市还是有一定的独特优势。不过融侨也是套路高手，在楼市余热期不加紧卖，还搞捆绑套路。目前虽然剩下的房源不多，但是已经确定要期房变成现房了。

均价近3w，对比江南CBD，金山，五四北板块，其实价格非常劣势，加上隔壁的水晶也在搞部分优惠求去化，附近安置房低价压制，楼盘的压力也不小。

当然对于购房者而言，60多三房，总价近200w，有融侨物业加持，不知道会不会有一点吸引力。

题外话

对于融侨而言，一直都有品牌溢价，但是目前看来融侨悦江南余房大力度优惠，悦公馆免费送装修，交房的质量也差强人意。大家对于融侨现在的看法如何?