武汉线下房交会再度返场具有有里程碑式的意义
11月28日,武汉第36届房展会落幕。
有多少到访、多少成交等数据,不是这届房交会的真正意义所在。
在按下暂停键5年之后,武汉线下房交会再度返场,有里程碑式的意义:
宣告本轮周期里,武汉楼市正式重归买方市场。
作为新一线城市,武汉以“全国新房销量流量第一城”,已雄踞宝座多年。
即便是今年的疫情,让市场至少失去三分之一时间,也没能影响武汉的王者归来。
官方最新统计数据,截止到11月29日,武汉新建商品住房销量14.86万套。
有意思的是,4月以后才重启的线下市场,是在曲折波动中前行。
从4月到6月,销量分别是0.6、1.19、1.33万套。
7月销量达到2.19万套,8月和9月又下跌至1.8万套。
然而,10月、11月,市场又突然发力,成交量再次超过2万套。
其中,10月2.7万套的销量,更是创下武汉楼市有史以来第三高的单月纪录。
今年武汉楼市数据,是最真实、最及时的。
一方面,市场在修复,与原有淡旺季节奏不一致的波动,是市场供需和心态的直接反应。
另一方面,今年10月9日开始实施的“网签即备案”新政,也提高了备案及时度,细化了管理颗粒度。
在这种真实行情之下,停办了5年的武汉房交会,又重出江湖。
此前已举办35届的房交会为何未凭空消失,原因很简单:
2015年下半年启动的这一轮凶猛行情,史无前例地打乱了房地产市场原有的生理周期。
当买房要打招呼、交茶水费,卖方主导着供不应求的市场,还需要什么房交会?
销售流量在回归,市场库存也在回归。
截止目前,武汉新房市场库存超过16万套、1900万平方米。
实际上,今年以来,武汉楼市库存都在2000万平方米左右徘徊,早已经告别了前两年供不应求的处境。
按照今年的销量,武汉目前库存新房要12个月才能卖完。这一库存量和去化周期,仍处于18个月上限的健康区间以内。
在2015年下半年至今的这一轮市场行情中,武汉市场库存量最低的时候,去化周期不足6个月,出现严重的供不应求的情况。
而在2014年的库存高峰期,全市新房去化周期接近20个月,属于相对严重的供大于求。
实际上,今年市场库存的迅速增加,疫情是重要推动推手。
在疫情后的市场纾困举措中,商品房预售条件有所宽松,例如高层住宅完工四分之一、多层住宅实现正负零即可申请预售。
所以,不少房企拿地3个月就蓄客、5个月就开盘,这直接推高的市场供应。
传递到终端购房者,当前最直接的感受就是,今年下半年入市的大部分楼盘,即便是毛坯,交房时间也都得等到2023年。
除了库存上升,整体开盘去化率的大幅下降,也是市场承压的标志物。
以今年前10个月为例,全市开盘平均去化率仅为57%,远低于去年同期80%的水平,而且已经连续多个月下滑。
去化压力之下,喊“开盘日光”、晒去化率的项目越来越少,更多人开始接受“房子越来越难卖”的现实。
价格暗降下的体感差异
目前,楼市有个有意思的现象,在真实市场流量和库存面前,原本最为敏感的房价,却出现了市场的“体感差异”。
先看国家统计局官方数据:
10月份,有45个城市新房价格环比上涨,而9月份是55个。
4个一线城市北上广深分别涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%,涨幅都小于9月份。
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,比9月回落0.2个百分点。
35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,比9月回落0.3个百分点。
“70个大中城市房地产市场价格涨幅保持平稳回落态势”
——这是国家统计局对于10月份房价变动所做的权威描述。
新房备案价上限的松动,是房价快速上涨的体征。
只是,新房备案价并不能代表实际成交价。
最近,因为人脸识别、渠道带看原因,“戴头盔看房”彻底火了一把。
这背后,是当下楼市备案价、案场价、渠道价三套价格体系带来的体感差异:
对购房者而言,备案价的松动带,给他们灌输了房价快速上涨的共识;
开发商诚意满满的特价房、“双11”等促销活动,带来了案场真实成交价的优惠;
渠道带看高佣金背后,是去化难度下房价暗降的隐秘角落。
基于此,不同的人,对于当下楼市价格,有着各不相同的感受。
在城市房价出现差异的同时,同一个城市不同的楼盘,也在出现去化难度和价格涨跌上的分化。
其实,这才是市场应有的真实常态,也是楼市平稳健康发展的需要。
不管房价体感差异如何,武汉楼市的买方市场格局已经一锤定音,供需双方实际上已经进入暗中“博弈”期。
前有“三道红线”下的房企降负债,后有新华社对深圳华润城“万人打新抢房”的定性发声。
对于所有房企而言,2020年并非雪中送炭的一年。
按照目前的节奏,武汉楼市全年新房销量16万套几无悬念,价格僵持期暂未结束。
正因如此,进入全年最后一个月,不管是案场还是渠道,都在铆足了劲卖房,以实现开发商去库存、回笼资金的迫切需求。
不过,明也好,暗也罢,实实在在的优惠、补贴,还是在体现市场对购房者的“满满诚意”。
市场善意之下,楼盘选择空间、议价空间都有所增大,对所有购房者来说,不失为一个相对合适的选择窗口期。
END