原西北最大的保障房项目鸿基新城在停摆数年后，2017年12月被绿城中国(3900.HK，以下简称“绿城”)收购，如今摇身一变成为西安市价格最高的保障房项目。

这个名为绿城·春风心语(鸿基新城24#地块)的项目，近期推出3387套限价商品房，均价12271元/平方米，与西安市近期在售商品房均价仅相差两三千元，成为西安市有史以来价格最高的保障房项目。

实际上，绿城·春风心语限价房目前的在售均价，与绿城在西安市投资开发的另外一个明星商品房项目绿城·全运村高层均价差异不大。

最高价保障房

“翘首以盼三年的限价商品房终于有项目上市了，可没想到等来的是这个结果!”一位到绿城·春风心语来看房的购房者告诉《中国经营报》记者，12000元/平方米的价格，对于中低收入者来说实在是太高了，后续房贷他们无力承担。

或因定价较高，绿城·春风心语项目在登记期结束后，登记的购房家庭没有预期的多，与西安市今年动辄“千人摇”“万人摇”抢购的热销楼盘相比，登记情况显得较为冷清。

西安市住建局近日公布，鸿基新城24#地块限价商品房项目(春风心语·春风苑)此次销售可提供限价商品房3387套，户型面积约78～120平方米，均价为12271元/平方米。在规定的登记时间内，线上登记报名共计3946户家庭，其中703户家庭未按照要求提交资料，实际成功报名登记家庭为3243户。

截至2020年12月8日，该项目购买资格复核工作结束，经西安市住建部门复核，2708户家庭符合摇号购买资格，25户家庭被取消本次摇号资格，510户家庭不符合购房资格。

以此计算，本次总共提供的房源数量是3378套，最初线上登记购买家庭数是3946户，剔除掉没有提交资料的703户和不符合购买资格的家庭后，实际将参与购买的家庭数量仅为2708户，比提供的房源数量要少。

有购房者甚至在人民网论坛上留言，请求政府给予低息贷款或者适当调低售价。

此前，西安市申请购买限价房的资格审核条件为：“1人家庭，人均月收入需低于3900元，收入约4.7万/户/年;2人家庭，人均月收入需低于3575元，收入约8.5万/户/年;3人家庭，人均月收入需低于3250元，收入约11.7万/户/年。”

以最小户型面积78平方米为例计算，总价约95.7万元，首付30%约28.7万元，需贷款约67万元，按照最长期限30年贷款，月还款约3556元，若一人家庭购买，按照能通过资格审核的最高额工资3900元/月计算，工资在扣除社保费用后，实际上难以承担每月的房贷。

单盘销售将突破30亿元

对于限价房项目定价较高原因，西安市住建局公开解释有两方面原因，一是周边商品房价格高，由于比价关系该限价房项目价格较高。二是限价房属于满五年可以直接上市的保障性住房，土地采取全地价出让方式供地，使该项目因成本较高推动销售价格较高。

记者查阅绿城年报，鸿基新城项目24号、27号地块购买成本为25.13亿元，建筑面积106.29万平方米，绿城占80%权益份额。

24#地块坐落于科技四路以北，经五路以西，经九路以东，科技三路以南，占地184亩。27#地块坐落于丈八北路以西，经五路以东，科技四路以南，科技五路以北，占地154亩。两地块共计可提供住宅约4800套。

若以12271元/平方米单价粗略估算，仅24号地块的限价房销售额即可超过30亿元。

在西安独立地产评论人李连源看来，高新区的限价房的定价比西安其他区域的高了一倍，虽然各方都吐槽价格高，但高新区的商品房价格在2～3万元/平方米，从这个定价反过来看，也是适应国家的因城施策、因区施策，高新区本身的房价高，所以定这个价无可厚非。

记者了解到，目前绿城·春风心语限价房的定价，与绿城同在西安市投资开发的绿城·全运村项目相比，近期公示均价持平或略高于部分高层住宅均价，而后者为纯商品住房，属于全运会配套住宅项目。

绿城·全运村近期新推出的高层房源为西安全运村3、4、7、8地块项目(三期)西安全运村子衿苑公示均价10763元/平方米，(芳菲郡)西安全运村1、2、5、6地块项目(一期)，公示均价12813元/平方米。

“目前西安市范围内高新区是房价高地，而港务区是价格洼地，地域差异导致同为绿城开发的楼盘商品房和限价房价差不大。” 李连源表示。

根据西安市限价商品房管理的相关规定，限价房自取得房产证5年后，即可自动转为商品房性质，可进入二手房市场进行交易，不用再补差价或受到其他交易条件限制。

实际上，西安市限价商品房项目此前已“断供”长达四年之久。随着共有产权房的出台，西安市原有的保障房中的经济适用房和限价商品房项目将逐步退出历史舞台，已停止新项目立项，2019年7月起停止了原经济适用住房、限价商品住房购房资格审核的申请受理。目前西安市现存的限价房项目也仅有四个项目，分别为合能十里锦绣项目、鸿基新城项目27号地块、奇星御园、百姓家园项目。