前几日，上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布了《2020年11月中国城市住房价格288指数》。

报告显示，11月份中国房地产测评中心监控的288个主要城市中，共有138个城市一手房价格指数环比出现上涨，108个城市一手房价格指数环比下跌，42个城市一手房价格指数与上月持平。

房价上涨城市不足半数，房价下跌城市比上月增加8个城市。无独有偶，在12月1日，社科院住房大数据项目组发布了2020年分析报告，监测数据显示，20个城市的房价比历史最高时期下跌10%以上。

社科院报告指出，房价只涨不跌的时代已经过去，2021年，房地产行业会平稳健康发展。在市场运行下，房价的波动、涨跌都有一定的范围，这可能是宏观环境因素决定的。可见目前房地产市场已经发生了变化，房产不再是以前只要买就能稳赚不赔的投资品。

李嘉诚曾说：决定房产价值的因素，首先是地段，其次是地段，最后还是地段。这个说法被整个房地产业视为“黄金法则”。而且即使在房地产市场不景气的情况下，有一类房产的成交量和价格仍然比较稳定，那就是学区房。

学区房是房地产市场的衍生品，旨在促进教育公平，就近入学，但由于教育资源分布不均，优质教育资源一直稀少，也造成了教育环境的差异。

而且环境对一个人的影响很大，为了让孩子能够进入一个良好的学习环境，获得优质的教育资源，很多父母都不惜代价，想要将孩子送去最好的学校。但相对于普通的商品房来说，学区房的价格要高出一大截，但俗话说得好，有需求就有市场，学区房依然属于抢手资源，附带的教育资源可以让父母忽略大小和户型上的缺点，而在孩子毕业后还可以重新出售，具有稳定的流动性和保值作用。

受生源人数影响，每个学校每年的招生范围都会作适当调整，所以买学区房也是有风险的，可能买的时候，房子还是这个学校的学区房，但当你想要上学的时候，有可能这个学区又被划归另一个学校的学区。

一般情况下，学区房比周边房价至少高出20%以上，虽然价格较高，但由于其流通性强，且有较大的升值潜力，仍属于抢手房源，即使在楼市低迷时期，学区房仍能保持稳定的成交量和价格。马光远所说的这一点也应验了：房价越高，房子的价值就越稳定和安全，因为好房子本身就是短缺的。

根据不同的地区，学区房的需求也有一定的差异。以苏州为例，唯一住房不受到限制，但若不是唯一，则需要满足人均18平米的要求，符合计划生育的两孩算一个指标，即夫妇加上1-2个孩子，至少要54平米才能达标，否则只是普通的房产而已。

除开学区房外，还有另一种相类似的房产——学位房，学位房是开发商给业主的承诺，购房后就有资格入读该学校，一般来讲学位房相对来说比学区房更靠谱一点。

但是值得注意的是，买了学位房并不一定能够获得该学校的学位，还需要查明该房产的学位是否被占用，若被占用，那么即使拥有该房屋的产权也是无法得到该学校的学位的，所以要购买学位房的话，需要事先考虑以下三点：

1.确认学区房的对应地段划分的学校

2.确定学区房学位可供使用的时间，以免在购买后发现被占用

3.确认学区房的面积大小是否符合该地区的要求，若不符合要求则无法入学

学区房或将“消失”?

20年4月底，优质教育资源最为集中的北京市西城区出台了一项新规定，主要内容有两点：一是多校划片：自2020年7月31日起，西城区所有适龄儿童在西城区购买住房并取得产权证明后，申请上小学时，不再对应登记入学划片，而是全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。二、六年一学位：西城区将从2020年起对适龄儿童入学登记地址和入学学校进行记录，除国家规定的生育政策外，从其房产地址用于登记入学之年起，六年内只为其提供一个注册入学学位。

按照“区选”的思路选择学区。教育资源相对优质，教育水平相对均衡的片区是主要聚集地，因此，无论是单学区还是多学区，学区房的价值均不受影响。

如果已经执行多校划片，需尽可能避免顶级学区老破小，选择中等偏上的学区房。顶级学区房有可能被分到次级学校，所以价格下跌;而次级学区房因为有可能分到更好的学校，价格反而会上涨。

学区房是教育和房产的双重投资，就像一场击鼓传花的游戏，在完成任务后，从一个家庭传到另一个家庭。随着投资客的介入，学区房不断被炒高，房价已严重偏离市场价值，但多校划片的实施，又为学区房火热的上涨浇下了一盆冷水，再加上新房限价，新房和二手房的价格出现了明显的倒挂，而且新房没有学位被占用的问题，而二手房还需要事先核实学位是否被占用，越来越多的人选择新房。因此投资商逐渐撤场，以自住改善为主的区域，学区房市场掀起了一波波澜。