在刚刚过去的2020年，在不平常的2020年，整个武汉楼市及武汉经济取得了较好的成绩，老吴说，这是意料之中，又意料之外。对于预测数据的准确再用“果然”总结，果然新增供应2100万方，果然成交1500万方，果然存量破1800万方。对于武汉，老吴表示，他依然饱含希望，同时也觉得“新一线”或许过誉了。未来会怎样，高库存下难免任重，如何致远，何时走出调整期，周期中的我们该如何读懂城市正确决策，这是将持续研究下去的课题。

成绩单：意料之中又意料之外

武汉克而瑞2020年年终市场分享会发布了武汉楼市2020年成绩单：2020年武汉房地产市场新建商品住宅供应1595万方，同比下降23.5%，成交2176万方，同比下降13.3%，年末库存达1829万方，创历史新高，存量去化周期达10.8个月，含精装均价15637元/㎡，增长3.8%。

克而瑞武汉总经理吴洋在年终市场分享会上表示，这个数据是意料之内又是之外的。1595与2176，如果没有疫情，数据可能会与此差不多，但又会不一样：根据2019年对楼市的预判，在正常的轨道下，成交量下2000万方是大趋势，2020年成交1800万方左右为合理预期，由于疫情因素，市场不可避免地下滑，剔除疫情影响，1500万方左右的成交量相对合理，但又超出预期，这个超出的部分，或许，和年末的三条红线相关，也和经济的超预期恢复速度相关，总之，是了不起的成绩。而这成绩背后，又是这一年的不容易。

吴洋指出，武汉市场自2019年7月开始市场进入调整周期，并将在相当一段时间内持续调整期，时间或至2022年，成交量下滑，由2000万方下降至1500-1700万方，从这个意义上来看1595是正常的处于调整期的数字，意外的是2176，比预期的低，有疫情的因素，施工与有效供应放缓等因素，如无这些因素供应将达2500万方左右，从这个角度看，当前的存量数据或许并不高。

去化周期持续上涨，由2019年的7.2个月上升至2020年末的10.8个月，预计去化周期升至12个月将在今年一季度实现，市场压力攀升的情况下，价格竟然上涨了3.8%。

关于这份成绩单，该如何去评判，数字背后的好与坏，跨过年关后的前路该如何走?

成绩单背后：冬之将至抑或一朵小红花

首先，存量是调整期最需要关注的问题。自2019年7月开始存量一路攀升，至2020年12月破1800万方，同时，我们也要看到，从年度均值、半年均值、三个月均值不同销量角度来看，存量的数据是在下降的，即在市场容量扩大情况下，一切并不那么悲观。关注存量，也要关注存量去化周期在未来的变化，这在很大程度上取决于销售。

再看市场销量，2020年，武汉市在售项目量达431个，从2018年的不到240、2019年不到380再到2020年430+，如若加上2020年末已出让的土地，预计至今年底在售项目量将达500个左右，市场竞争激烈。同时需求还在下滑，监测数据显示，2020年项目案场周度来访量均值由2019年的单盘131次下降至105次，成交/来访转化率由1：10下降至1：26，或许还将持续走低。开盘去化率下降至近5年来最低，由2019年7月的平均7成左右的去化率下降至 4成 。老吴表示，开盘去化率不高或将成为新常态， 40%左右的去化率水平是我们需要去适应的。

如此情形下价格为何会上涨——这源于限价的放松：2020年，武汉新增预售证备案均价16811元/㎡，同比上涨10.2%;41个板块突破区域限价。

以价换量是调整期的常规动作，也是最有效的动作。克而瑞统计数据，2020年武汉716次推盘中有372次存在折扣与促销 ，这与此前的顶着备案价销售大有不同。这其中9-95折较多，最低折扣可至7折，折扣之外，送车位、送家电、送装修、抽奖等促销活动占比也大幅提升。这一年，武汉整体销售折扣率由2019年的99%下降至93.5%。

而具体到区域上则是板块分化，面对市场各板块呈现不同结果。以价换量的市场下，近一半板块维持销售水平企稳(相较于去年下降20%左右)，同时也出现一些区域降价依然卖不动，另一些涨价依然能取得较好成交的现象。开盘去化率降低、以价换量、营销渠道多样，在种种因素共同影响下，项目持销能力上涨，单盘周度成交量由2019年的5套提升至7套。

吴洋同时指出，不管采用何种手段，从迅速调整后的结果较好，全年9个月的有效销售周期下，供求量价节奏并未打乱，市场从4月份开始供应迅速回升，供应持续高位，9月份直逼400万方，大量的供应下成交企稳，均价稳中略升，11月、12月在较大的市场压力下供应有所放缓，同比呈现下滑。

再看二手房市场，整体量升价稳。全年800万方成交量，占比新房成交量一半比例，这与一线城市基本持平，成交价上保持平稳略有上升。

从另一个角度来看武汉楼市的成绩单或许能反映更为真实的销售情况，下半年更好的成绩单——单从下半年来看，2020年下半年供应1614万方、成交1176万方、库存增加438万方、成交均价15879元/㎡，同比量价均升存量及供求比均下降，部分指标甚至优于2018年同期。

老吴说，从这个角度来看，或许该给武汉楼市一朵小红花。那武汉的成绩放在全国又是怎样?

放眼全国：

一线量价齐升 二线量跌价涨市场分化 三四线量价稳定

南热北冷、东升西平

武汉：新一线或许过誉了

吴洋曾指出，2017-2019年全国楼市将保持高位增长，2020企稳，全年稳定在17亿平方米的销售量。从数据来看，全国100个样本城市新房销售在4月迅速恢复，5月同比上升，之后半年同比均有上升，恢复速度超预期，一如经济层面的进出口在前三季度创新高，给原本以为的进出口或许会在疫情下受重创的预期带来惊喜。至于未来将如何，这次或许仍将是个未知。

城市分等级来看，4个一线城市成交量整体上升22%，价格经历回升后在9月份后略有下滑，这或许与“三条红线”的出台有关。二线城市整体成交量整体小幅下滑，同时城市分化严重，不同城市群成交量增减幅度不一;价格来看普遍增长，价格增长的原因大多与武汉相同——处于市场调整周期，限价放松;同时还应看到的是，在调整周期如此量跌价涨的情况，意味着调整周期还会加长，市场深度调整才刚刚开始，直至出现量价同跌，市场有望走出调整期。三四线城市在这一年量价稳定，同比基本持平略有增长，这或许是未意料到的，但这与部分三四线第二轮棚户区改造有关。

从城市群的角度来看，全国市场呈现“南热北冷”、“东升西平”的态势，整体来看大湾区、长三角城市群成交进入繁荣期，京津冀、东北各城市整体成交下滑，长江中游城市群、成渝城市群的各城市进入调整期后成交呈现不同特点、整体库存呈上升趋势。这是新形势下一城一策提出的大背景。从房企投资的角度来看，中短期关注的重点将是长三角、大湾区等市场相对健康、良性发展的城市群内城市，或者房价、地价更低的西安、合肥等城市。

因此，从全国市场看武汉，结果并不令人欣喜。

中长期来看，目前市场处于始于2016年宏观调控的第四轮调整周期中，从房地产的销量量价来看走势来看，即使不经历疫情，长周期房地产销售回落是大趋势。开发投资恢复正增长，但增长放缓仍是大趋势，2020年的土地市场受到新形势的影响，土地成交平均楼板价整体呈下行趋势，年末供应放量的情况下成交回升，但受三道红线影响，成交均价回落，房企拿地更趋谨慎。房企资金流向市场前景更看好的城市与区域。

如此形势下，武汉又处于怎样的地位?

从城市基本面来看，十二五的发展势头在十三五期间并未保持。武汉经济在经历十二五的倍数增长后，十三五提出1.9万亿的目标，从市场的数据预估来看预计将达1.62万亿，即使不经历疫情也难以达到预期。十三五GDP年名义复合增长率10.4%，较十二五期间14.6%下降显著无论是从增长速度还是量来看，发展均下降。(注：2万亿为一般意义上一线城市认定目标线)

经济的增长靠人 ，而从人口规划来看，十三五目标亦未达成。相较于十二五末，十三五期间人口增长仅1万人，增长率下降明显。

从GDP总量来看武汉经济规模排名较前，但落实到人均，与其他同类城市相较仍有较大差距，同时在同等GDP城市中我们对人口的吸引力偏低 。从这个角度来看，新一线或许过誉。

再看楼市，人口增长有限导致需求量降低，武汉楼市成交量连下两级台阶，从 年度3000万方成交量到2000万方，再到1800万方以下，今后两年维持1500-1800万方成交量将是大势， 除非基本面发生大变化——如限购取消、人口暴增等，即使发生也将是2023年以后了。房价层面，平稳是主基调，2017年后维持了年均复合增长率4.6%的水平。存量方面，城市可售量充足，9489 万方广义库存，去化周期4.9年。

如此情形或许是在为不遵循市场规律买单。十二五期间大量土地出让，以平均2000元/㎡的楼面地价，五年内出让了近十年的土地量，导致广义库存迅速增长至约7300万方，导致大量区域出现销售困局，比较典型的就是吴家山板块。

吴洋同时表示，看好以吴家山为中心的东西湖区域，看好临空港。过去五年看光谷，未来5-10年看东西湖。光谷以民企自然生长+政府有效管理为主，而东西湖(临空港)，以国家为主导的高起点产业为主，有国家主导的网安基地，有临空产业，发展势能更强。当前的困境是暂时的，需要时间把存量土地消化后才能迎来价值的兑现。

对于武汉的房企，吴洋指出，无论是广义还是狭义来看，存货压力均较合理，过半数TOP20企业仍存在存货不足需补货的需求。从武汉年均 2800亿市场成交量，top20 市占率来看， 储备货值补仓也势在必行。同时，从企业新增货值排行榜来看，部分企业已经在行动。而与之矛盾的是，中期供地在减少，如何适时以合理的价格选择合适的板块进驻是需要思考的问题。

判断与期望

商品住宅新增供应量：预计2021年2300-2500万方，主要集中在东西湖，武昌南及盘龙城区域

成交量：1600-1800万方，

库存：2400-2600 万方，库存去化周期预计15-18个月

价格：短期平稳(2022年前维持15000-16000水平)，长期上升，至2025年城市均价有望接近25000元/㎡。

2021年仍将处于调整期;遵循市场规律，准确判断形势是我们的期望;加快存量去化，控制土地出让节奏为破局之道。

对武汉仍满怀希望 ：新城市格局形成

从2020年前三季度武汉GDP恢复的情况来看，一如预期又好于预期，前三季度GDP增长率回升至-10.4%，武汉重回前十阵营，预计四季度经济总量将与去年持平，经济重回正常轨道，十四五经济前景可期，预计2023年达到2万亿、一线城市水平将不是奢望。

向一线看齐，循着先进的发展足迹，武汉向上、向前方向不变。从城市格局来看，武汉成为长江中游城市群核心城市、大武汉都市区形成是必然。2018年后，武汉作为长江中游城市群核心城市，引领区域发展的使命为其带来新的增长动力。而从同类的京津冀城市群、粤港澳大湾区、长三角城市群的发展来看，核心城市在经济上发展上的驱动力强劲，核心城市经济规模在整体城市群中占比均在40%以上，武汉作为长江中游城市群的核心城市对经济的驱动力不到20%，明显不足，即使加上长沙、南昌也不到40%。

在此背景下146大都市区是城市格局发展的必然。即1个核心城市——武汉，四条发展廊道——汉孝、武仙、武咸、武鄂，连接六个城市——孝感、仙桃、咸宁、鄂州、黄冈、黄石，共同形成大都市区。相较于此前的1+8城市圈，这或许是新时代下经济、城市发展落地性更强、前行动力更足的发展模型。6+1的都市圈联系更紧密，经济发展规模可观，达2.6万亿，总人口近三千万，城市经济规模占整个长江中游城市群28%，如此的经济体作为核心都市区驱动力是足够的。

在城市发展向一线看齐的基础上，城市人居模式也向着更新的方向发展。从房地产发展的阶段来看，纯粹刚性需求占比在下降，随之而来的改善性居住需求占比增大，功能空间和精神需求得到极大满足的居住和生活方式成为人们新的追求。从成交数据来看，武汉的住宅成交面积结构开始发生变化，吴洋指出，一线城市走过的路在二线城市也会同样上演。目前来看，受较高房价影响，一线城市90平以下小户型成交上升，同时改善需求坚挺，而武汉目前改善成交占比开始增大，至价格上涨至一定高度小户型成交回升还有一段路。在这个时期，住房品质需求增加。在城市格局带来的新的居住理念引领下，居住模式向着多元化需求发展：健康，极致空间，资源享有，改善居住，产业导入是新时代居住的主要种类。

当前新的城市格局主要有七类：即城市重点功能区、中心旧城改造区、中心城居住组团、新兴新城居住组团、远城传统居住区、产业聚集核心区、产业聚集覆盖区等。从十三五期间各功能区市场数据来看，成交量价涨幅、土地市场热度、居住组团客户厚度等数据均与功能区定位密切相关。

在此功能格局下，形成四大居住模式：第一类为以二环内城市核心居住的为主的环核居住带，第三产业与高端居住相结合为典型特征;第二类为以四大产业、产城融合居住为主的居住圈，目前主要分布在大光谷、大车都等产业集聚区，未来大临空、大临港也将以这类需求为主;第三类为新城居住圈，即在产业发展轴上，解决房价日溢上涨导致的外溢人群而形成的居住模式，以中低收入为主;第四类为环都市区居住圈，周边咸宁、鄂州、黄石、黄冈等环绕武汉形成居住圈，类似于前期的昆山之于上海、固安之于北京、惠州之于深圳等。

城市的格局与楼市的发展紧密相连，新的时代，新的格局，期待十四五开局美好，2021年中分享再约。

老吴此前关于2020楼市的一些预测：

关于市场存量的预测