作者：公子不悔

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水满则溢，月满则亏，每一件事物都有其周期性。

今天要说的这个即将走慢周期的事物，是期房制度，也即预售制。

预售制，顾名思义，就是房子还没减少就开始销售。这个奇思妙想，出自于香港开发商霍英东。

1953年，35岁的霍英东在已经买下了的香港四方街地块，准备兴建100栋住宅楼，四方街还没动土，霍英东就开始派发售楼说明书，在说明书上向市民推介分期付款的买楼新方法﹕第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。

于是，就形成了最初期的分期付款和“卖楼花”。

期房制度并不是一开始就传到了内地。而是要等到改革开放。改革开放，深圳全面学习香港，将香港的土地财政和预售制也学了过来。

土地财政与预售制，的确为深圳的发展，按下了快进键，在深圳试验成功之后，1994年，中国内地出台新的《城市房地产管理法》，正式引入了起源于“卖楼花”的商品房的预售制度。

进入内地时候，土地财政和预售制在很大城市上加快了内地城市化进程，这个功劳无法抹去。尤其是土地财政。

地方政府以土地换取资金，卖地得来的钱用于发展城市的基础设施建设，地铁、学校、医院等等。直到现在，土地财政依然是很多城市无法摆脱的收入来源。

而预售制则帮助开发商获得了高周转的资金，房子建设的速度非常快，在最初的那些年里，满足了很多进城人口的居住问题。

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但土地财政和预售制带来的弊端也非常明显。

土地财政因为来钱快且容易，导致地方政府卖地上瘾，为了获取更丰厚的资金，地价设置越来越高，最终一步步推高了房价。

而预售制的弊端则是带来了很多粗制滥造的豆腐渣工程，且加大了民众的购房风险，此外在推动房价上涨方面，也是“帮凶”之一。

第一，带来了许多粗制滥造的豆腐渣工程。

预售制，开发商房子还没建好，就可以先买房子，获得购房者的资金。然后拿着购房者的资金完成后期的房屋建设，并继续去拍地。

这种钱得来太容易了，为了获得更多的资金，开发商加快建设速度，一轮接一轮的玩下去。古话说得好，慢工出细活，高周转之下，房子的质量能好到哪儿去。

所以，直到如今，依然有很多住户维权事件见诸于报端。

第二，加大了民众的购房风险。

近年来还好，在预售制推行的最初的那些年里，由于房子没建好就可以卖房收取购房者的资金，这给了那些捞一把就撤退的企业卷款跑路的机会。

房子建到一半，卷款跑路的事情，时有发生。

第三，推高房价的“帮凶”之一。

房价大涨的推手，有很多，比如土地财政、城市化、炒房投资等，再比如预售制。

预售制，加快了房企获得资金的速度，房企拿着买房人的钱，继续拿地，拿完地房子建到一半，又开始预售，如此不断循环，资金不断流入土地市场，土地市场一片火热，土地市场火热，势必会传到给二级成交市场。

想想看，如果银行不给房企贷款，没有预售制，房企拿地必须从自己口袋里掏钱，他们哪来的勇气和底气，去不断拿地?

从发展趋势来看，目前城市化进程放缓，预售制的弊端已经大于贡献，到了该退出历史舞台的时候了。

所以，在去年就有很多城市适时推出了开发商预售款资金监管制度，开始了预售制退出的第一步。

2020年，有十多个省市提出了对预售款进行监管，包括成都、昆明、唐山、太原、江西、惠州、桂林、长沙、汕头、石家庄、银川、福州、佛山、济南。

所谓的监管预售资金，简单来说，就是购房者付的预收款不能全部直接给开发商，而是受银行监管，并按照工程进度一步步给到开发商。

比如济南就提出：

按照建成层数达到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为60%;主体结构验收时，监管资金留存比例为30%;竣工验收备案时，监管资金原则上留存比例为15%;取得竣工综合验收备案时，监管终止。

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去年迈出第一步后，今天有人提议要开始迈出第二步，也即预售制正式退出。

今天的会议上，周世虹提交提案，建议实行商品房现房销售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。

他的理由是：

开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者;先预付房款后交房，不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金，项目烂尾，购房人无房可住等风险;同时预售制度还助长房地产行业低水平竞争和房产泡沫，削弱政府对房地产市场的调控能力，影响社会稳定，带来了管理风险、消费风险、金融风险和社会风险等一系列社会问题。

这些理由，也就是我上面所说的预售制带来的三大弊端。

在城市化进程第一阶段，预售制的弊端小于优点，但进入城市化第二阶段后，弊端已经大于且远大于优点，应该适时退出。

现在退出，对城市化进程的影响不大，却能够净化市场，让维权事件少发生。更为关键的是，预售制退出后，开发商就没法肆无忌惮地拿地，推高地价和房价。

换句话说，期房制度一旦退出，对于开发商是一记重拳，这意味着开发商在各路资金受限的情况下，在资金本就紧缺的背景下，获取资金的难度又增加了。

在这种背景下，会增加房企的集中度，以后小房企的生存难度会更大。

此外，即便是大房企，没有了预售资金，也没法任性拿地，高周转难以为继，房价会多一点平稳的基础。

再来说说提交的以套内面积销售商品房的建议。

目前，除了重庆，所有的城市都是按照建筑面积售房。你买一套100平米的房子，扣去公摊和墙体占用的面积，实际使用面积可能不到90平米。

如果以房价换算，购房者相当于损失了好几十万。最关键的是，被公摊的面积，物业还要征收你的物业费。比如电梯面积有你公摊的一份，但每个月的电梯使用费和维修检查费用，你得照缴不误。

这种方式，最得利的当然是开发商。

但问题来了，如果按照使用面积卖房，开发商会不会将损失的利润加在房价当中或者装修费用当中?

所以，本号认为，如果建议被采纳，真的开始以使用面积销售商品房，防范开发商加价，也要同步跟上。