投资回报率(ROI)推动房地产价格上涨。在很多时候，投资者通过将期望的收益应用于净营业收入(NOI)来计算价值。

例如，如果投资者希望获得10%的ROI，而该房地产每年产生的NOI为100,000美元，那么该投资者可能会将该房地产的价值定为1,000,000美元。超出本文讨论范围的其他因素可能会刺激投资者以高于或低于$ 1,000,000的价格购买该示例房地产，但ROI是价格的主要驱动因素。

基本的ROI计算基于NOI。大多数房地产都有大量固定成本，例如税收，保险，员工，维护和公用事业。通常，最重要的变量是收入，几乎完全是租金收入。

供需如何驱动房地产周期

租赁市场决定了业主可以收取的租金。由于投资者根据投资回报率对房地产进行估值，因此租金和空置率决定了房地产价格。

供求关系推动了租赁市场。如果像恢复阶段那样的空缺率很低，则需求可能会大于供应。吸收率(填补空缺的速度有多快)会很高，租金也会增加。为了应对供应短缺和租金上涨，开发商将建造更多的库存，将周期转移至扩张阶段。

新建筑带来的额外建设导致供应接近需求。当供应超过需求时，房地产将进入“超供应”阶段。吸收率下降，空置率增加，导致租金增长缓慢。