观点地产网3月23日，银城生活服务公布全年业绩，去年营业额9.62亿元，按年升38.3%。公司拥有人应占纯利6,728.6万元，按年升103.2%;每股盈利0.25元。期内，物业管理服务的合约建筑面积约为4280万平方米，同比增加约39%。公司至去年底管理369项物业，包括162项住宅物业及207项非住宅物业。

银城生活服务在报告中提到，2020年为三年规划的收官之年，并成功达成规划目标，公司营业收入由2017年的约3.06亿元，大幅增长至约9.62亿元，年复合增长率近46.5%。而纯利增长超过三倍，由2017年的约1980万元增长至约7020万元，年复合增长率为约52.4%。

一位参与了银城生活服务业绩会的投资者向观点地产新媒体透露，公司定下未来三年的目标：收入及在管面积有不少于35%的增长，目标未来三年达到收入23亿元，管理面积突破1亿平方米。

根据业绩数字，截至去年底其在管建筑面积则约为3910万平方米，与目标之间仍然有不少空间。

上述投资者称，公司未来三年管理面积突破1亿平方米事实上有不少压力。去年公司在南京新增面积以拓展为主，拓展面积超过1300万平方米，其中将近9成来自于第三方，余下逾10%来自于兄弟公司银城国际。至于其他地区，公司希望苏南在有一定规模基础上，以拓展、并购为并举，而淮海更多希望以并购为主，拓展为辅助，以上为主要新增面积来源。

以项目种类划分，公司去年住宅物业在管建筑面积为3062.1万平方米，占整体在管面积78.2%;而非住宅物业在管建筑面积为852.3万平方米，占整体21.8%。

观点地产新媒体了解到，银城生活服务对于住宅和非住宅的占比没有设下一个具体目标比例，而是多次强调，比例并没有那么重要，未来的趋势一定是基础物业占据比较大的比重，非住宅收入可能会在发展进程中的比例有或升或降。在银城生活服务看来，面积只对于商品房的住宅比较有参考意义，但对老旧小区而言，其实面积没有特别大的参考意义。

惟老旧小区物业管理费较低，拖低整体平均物业管理费用。

“确实不管是住宅业态还是非住宅业态，提价都是一个很艰难的事情。但是每年对于续约的项目都有一定比例的提价要求，保持企业的竞争力和盈利能力。”

于公司管理的项目中，截至去年底，住宅物业的平均物业管理费用约为每月每平方米1.28元，同比减少约23.5%。减少主要因公司年内参与多个由相关地方政府举办的城市管治项目，有关项目的规模相对较大，故对收取的平均物业管理费构成影响。

不过报告内亦有提到，有关城市管治项目要求较少资源且成本相对较低，故对盈利能力无重大影响。公司去年毛利率约为16.9%，较2019年上升约0.8个百分点。

虽然银城生活服务对非住宅物业的占比没有明确目标，不过上述投资者称，公司与银城的商管公司共同成立了商业物业公司，进军商业物业，从事大型商业及商业街的物业服务，基本采用的是酬金制，预计2021年签约3-5个项目，合约面积约10万平方米，在今后三年，大约有十多个项目约50万平方米，商业物业能够带来良好的营收预期，故未来会加大商业物业的拓展。

另外，数据显示，银城生活服务上市集资中用于收并购的余款仍然有近6000万港元，去年公司收购汇仁恒安51%股权后，再无其他收购举动。

银城生活服务认为，并购业务需要一定的考量才可以稳健地推进。

公司并购需要考虑到地域上及业务上的完善，同时需要考虑收购标的未来的成长空间以及盈利能力，最终是希望在并购后不至于造成业务上影响公司毛利的情况。

对于其他区域的并购，银城生活服务亦有相应的指引，考虑到其他地区业务空白的因素，故会优先在江苏区域及南京地区优先考虑并购的举措。该公司指，虽然对资金并没有特别大的需求量，如果遇到一些大的并购，可能会进行股权类融资，但目前尚没有股权融资计划。

而二手物业市场竞争激烈，该公司相对比较早进入二手市场，强调不会盲目为了规模的扩大，不顾未来盈利的增长，盲目地投入，盲目地加大成本。

根据投资者的说法，银城生活服务相信“现在行业市场中的一些乱象，总归会回归征途。由于竞争的激烈，确实会有一些违背价值或违背经济规律的操作，但是我们相信市场会逐渐地回归理性”。

其高管表示，面对二手盘存量市场时，有很多的项目目前要求投标方通过招标文件设定，要求垫资或带资，但银城生活对于存量项目的市场拓展中这一类的垫资和带资比较谨慎。

据称，该公司对于垫资和带资有一套严密的内部控制体系，会根据合同期可能用于归还垫资额度的测算或公司可能在这个项目上的盈利汇报，来确定是否垫资或者是否带资，公司相信通过内部控制，可以有效地避免在二手项目托盘中的乱象，「给自己挖一个比较大的坑」。所以在公司过去这一至两年市场拓展的经验来看，基本上风险还是受控的，所获取的二手项目还是具有良好的未来经营预期，“对于存量项目的市场拓展中的这一类的垫资和带资，还是比较理性和谨慎的”。