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作者|徐准

出品|焦点财经

ROE（净资产收益率）是衡量股东资金使用效率的重要财务指标，能反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。巴菲特曾说过，如果只能用一个指标选股，他会毫不犹豫地选择ROE。

相比于传统的房地产企业，物业公司的净资产收益率明显偏高。焦点财经统计的40家上市物企中，2020年的平均净资产收益率为25.067%。

过半物企ROE超20%

根据杜邦分析法，ROE=销售净利率×总资产周转率×权益乘数，这三个指标分别代表了产品盈利水平、企业运营能力以及杠杆使用情况，该指标也能从侧面反映企业的综合能力。

在统计的40家上市物企中，有22家ROE在20%以上，龙头物管公司如恒大物业、新城悦服务的ROE达到了40%以上，说明该类物企运营效率高，轻资产优势明显。刚登陆资本市场的荣万家也表现不俗，以52.03%的ROE摘得榜单的第二名；银城生活服务虽为小型物企，但企业运营效率高，ROE达45.5%。

有16家物企ROE在10%到20%区间,包括祈福生活服务、滨江服务、建业新生活、碧桂园服务等；仅方圆房服和招商积余ROE小于10%。

作为规模前三的碧桂园服务以26.9%的ROE位列第11，较2019年末大幅下降16.82个百分点；在2020年规模领先的雅生活的运营效率则有所提升，由2019年的21.19%上升至25.9%。恒大物业2020年ROE虽名列第四，但较2019年末仍下降了27个百分点。

保利物业，彩生活作为规模头部的物企ROE相对较低，分别为12%和12.2%，名列第37和35位。

星盛商业摘得“效率王“

上市仅2个月有余的星盛商业以2020年末128.3%的ROE摘得了“效率王“，相比去年同期上升了53.1个百分点，与榜单第二名荣万家也拉开了76个百分点的差距。

星盛商业作为港股纯商业运营服务第一股登陆资本市场，轻装上阵也让其获得了较高的盈利水平。

2020年末，星盛商业的综合毛利率由2019年的51.8%上升至56.3%，公司管理层在业绩会上表示，其以轻资产的发展模式决定了公司毛利率处于较高水平。2020年公司净利润率达28.87%。值得注意的是，这几个盈利指标都普遍高于以住宅管理为主的物业服务公司。

2020年，星盛商业各项核心业绩指标取得大幅增长，实现收入约4.42亿元，同比增长约14.1%；实现毛利约2.49亿元，同比增长约23.9%；实现归母净利润约1.27亿元，同比增长约50.0%。