不一样的楼市观察助力科创新城潮流生活,精选每日楼市及时动态、文章等信息。为您提供最新资讯,把握行情快速出击。小编今天就来给大家一起分享一些最新的楼盘资讯。

编者按：信托、基金、AMC等非银机构，多年来一直隐身房企背后，扮演“金主”角色。“三道红线”之下，降负债、拓融资，成为房企当务之急，投资机构也在伺机掘金。就此，焦点财经特别推出《魅影》系列，穿透房企融资表象，照见金主隐秘身影。

作者 | 徐准

出品| 焦点财经

2021年，珠海国资企业华发股份因与格力集团参股贾跃亭旗下的FF走到公众的聚光灯之下，“高光”了一把。。

回望过去的一年，华发股份为了迈入“千亿房企俱乐部”的门槛，在全国加大了拿地扩张。在大举拿地的同时，债务规模也在逐渐攀升，到了2020年上半年，华发股份的债务总额已达2000亿元。

截至2020年三季度末，华发股份剔除预收款的资产负债率为78.54%；净负债率为148.35%；现金短债比为1.19倍。“三道红线”华发股份踩中了两条。

“立足珠海，面向全国”的华发股份在2020年突破了千亿销售额。销售规模一路高歌猛进的另一面，是归母净利润增速的下降和连续增长的永续债。

173亿元永续债信托

华发股份于1992年成立于珠海，漫步于这座城市，无论是楼盘、酒店、商场还是会展中心，到处都有华发的影子。2004年华发股份在上交所上市。多年来，华发股份以房产业务为主，近年来市场逐步扩大至广州、上海、武汉等一二线城市。

从2018年起，这家珠海房企开启了激进扩张的步伐。在2017年年报中，华发股份透露了一份战略规划，表示未来三年公司将围绕提高销售业绩、增加土地储备、推动战略转型三个重点展开工作。

2018年，华发股份销售额突破500亿元，涨幅达87%，2019年销售额923亿元，同比增长59%。

在销售业绩增长的同时，归母净利润增速远不及营收增速，永续债也连年增长，存在吞噬归母净利润的风险。

焦点财经查阅财报显示，从2018年至2020年上半年，华发股份永续债规模逐年增长，2018年为30.98亿元，2019年为63.74亿元，截至2020年6月这一数字为78.7亿，总规模达173亿元。

永续债信托，是指信托计划投资于融资人发行的永续债权，或通过可续期信托贷款的形式向融资人融资。

有业内人士表示，信托公司发行的永续债有助于房地产公司在获得资金的同时，解决报表杠杆率的问题，能够降低金融资产负债率。

目前的永续信托主要包括两种：其一是信托公司发行信托计划，投资于企业发行的永续债券；其二，是通过可续期的信托贷款的形式向融资人融资。前一种是标准化投资模式，后一种其实是非标融资模式。华发股份的永续信托方式主要是第二种。

华发股份并未在公告中披露各笔永续债详情。在2020年披露的一笔在9月末，华发股份公告称，子公司铧国商贸拟开展不超过25亿元（含本数）可续期信托融资，同时公司拟为子公司融资担保公司提供反担保。资金用途偿还金融机构借款及补充公司营运资金。

公告指出，珠海华发全资子公司珠海铧国商贸有限公司拟与中原信托有限公司开展不超过25亿元（含本数）可续期信托融资，公司关联方华金资产管理（深圳）有限公司为上述信托计划的投资人。中原信托设立相应信托计划。

中原信托是房企永续债融资的“老朋友”了，2020年9月，中原信托与华夏幸福子公司九通投资订立20亿元永续信托贷款，该笔信托贷款的初始利率为9.5%，随后每隔1.5年增长2%，最高不超过12%，融资成本高昂。2020年6月9日，中原信托又与京投发展订立12亿元永续信托贷款.，贷款期限为无固定期限，初始贷款期限为5年。

隐形的债务

除了大规模的永续债让财务报表变得更靓，华发股份还存在少数股东损益与权益不匹配的问题。

华发股份2020年三季报显示，公司归属于母公司股东的净利润为17.55亿元，少数股东损益为7.659亿元，少数股东损益在净利润中的占比为30.4%；归属于母公司股东的权益为210.7亿元，少数股东的权益为308.9亿元，少数股东权益在总权益中占比为59.46%，二者差别较大。

财报数据显示，2017-2019年，华发股份的少数股东权益在总权益中的占比均超过50%，少数股东损益的净利润占比仅为8.8%、4.9%、16.0%。若对应房地产两年的开发周期，少数股东损益与权益均不匹配，有明股实债之嫌。

从华发股份子公司的股权架构中，也可以窥见信托机构的身影。在华发股份激进扩张的2017年，子公司华发长盛计划引进新股东国民信托，持股49%，完成增资约人民币15亿元。

而彼时国民信托旗下四款产品相继出现违约，合计规模约9.5亿元。入股一年后于2018年4月，国民信托又退出了华发长盛，华发股份回购国民信托持有的全部股权，收购价为15.81亿元。

收购完成后，武汉华发持有华发长盛49%股权，珠海华融持有其50.2782%股权，珠海华浩置业持有其20.7216%股权。

173亿永续债为华发股份赢得了低利率融资的空间。尽管脚踩两道红线，华发股份仍在大手笔发债。3月16日，50亿元住房租赁专项公司债券在上交所提交注册，同日，一笔60亿元小公募公司债券在上交所提交注册。

上交所数据显示，2020年11月，华发股份当月发行信用债融资52.47亿元，平均票面利率为4.365%。

华发股份能快速扩张也得益于其低利率的融资优势，发行的债券类型包含超短期融资券、ABS、中期票据等。