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1月4日，海通宏观发布对2021年房地产贷款、居民房贷等预测报告。报告显示如果居民住房贷款增速下降，也会推动房地产销售的降温。居民贷款最主要的一大用途就是买房，所以从历史上来看，居民贷款增速和商品房销售增速高度相关。2020年房地产销售大幅反弹，与之相伴随的是居民贷款增速出现了明显跳升。预计2020年房地产销售额有望实现7%附近的增长，与2019年水平基本相当。

我们利用房贷和住宅销售的对应关系做了测算：如果2021年居民房贷增速从2020年的16%下降至15%，那么全国住宅销售额增速将从10%下降到8.5%；如果居民房贷增速下降至13%，那住宅销售额增速或下降至-6.9%；如果居民房贷增速直接下降至11%，那么住宅销售额增速将会有20%的负增长。

从数字上来说，房贷余额是历年发放贷款的累计值，而房地产销售额是当年值，累计值增速的微小变化会对当年值增速产生很大的影响，所以房地产销售对于房贷增速的变化是非常敏感的。如果进行房贷占比的考核，房地产销售的下行方向可能性较大，下降的幅度也是决定于房贷增速的压降节奏。而如果房地产销售重新趋于下行，宏观经济的下行压力也会逐步体现出来。