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南都物业服务股份有限公司（以下简称南都物业）是一家集物业管理服务、案场服务、顾问咨询服务与增值服务于一体的企业。于2018年2月1日正式在上海证券交易所主板挂牌上市（股票代码：603506），成为中国A股物业服务企业第一股。

2019年4月27日，南都物业终于发布了令人期待已久的年报。报告显示，2018年，南都物业管理规模持续扩大，收入利润双增长，长租公寓贡献收入，为企业提供良好的业绩增长点，在沪上市第一年，南都物业交出了一份不错的答卷。

规模不断扩张，服务面积超5500万平方米

南都物业坚持内生+外延的方式，不断扩大管理规模，截止2018年底，公司总签约项目433个，总签约面积由2016年的3148.04万增长到2018年的5542.56万平方米，总签约面积首次突破5500万平方米，比2017年度增长42.7%，新增签约面积1657.61万平方米，上市首年规模不断扩张，实现大幅增长；签约项目由2016年的203个增加至2018年的433个，复合增长率为46.1%，除了新签约项目的贡献，收并购也带来了新的规模增长点。

图1：2016年-2018年南都物业签约项目及签约面积情况

数据来源：南都物业年报，中指研究院整理

2018年6月，南都物业以1.008亿元的价格收购金枫物业70%的股权，成功控股江苏常熟物管龙头—金枫物业，进一步优化江苏区域物业管理资源整合。作为上市后的第一宗收购事件，金枫物业的成功收购不仅给南都带来新的业绩增长点，而且对南都物业立足江浙沪，推进全国化的布局也是重要的一步。

2018年，南都物业在“3+X”战略引导下，成功打开深圳、芜湖、榆林等地市场，服务版图覆盖16省/直辖市，遍布浙江各大城市。除了常规的住宅、商业综合体、写字楼、产业园区、等业态类型，南都物业的服务业态成功延伸至学校、银行、政府公建以及其他领域，为其市场拓展、规模增长奠下基础。

图2：南都物业服务版图

公寓租赁实现营收，各线业务稳步增长

年报数据显示，2018年南都物业实现营业收入10.59亿元，同比增长29.2%，归属于上市公司股东的净利润9181.18万元，同比增长22.7%，营业收入连年攀升，盈利能力越发强劲。除了城市拓展和新增服务项目带来的规模效益，公寓租赁业务也带来了新的增长点。

图3：2015-2018年南都物业营业收入

数据来源：南都物业年报，中指研究院整理

南都物业2018年主营业务收入10.56亿元，同比增长29.1%，主要由五大模块构成：物业管理服务、案场服务、增值服务、公寓租赁和顾问服务。物业管理服务收入8.75亿元，综合占比82.9%，同比增长29.6%，其中包干制物业管理服务营收8.68亿元，同比增长30.1%，毛利率为18.1%；酬金制物业管理服务营收670.92万元，同比下降9.9%，毛利率为100%；案场服务营收9103.14万元，同比增长1.6%，毛利率为22.8%；增值服务营收6861.7万元，同比增长30.4%，毛利率为67.1%；顾问服务营收110.9万元，同比增长32.8%，毛利率为100%，同酬金制物业管理服务一样，是当前南都物业利润最高的业务模块；作为实现营收的新业务模块，公寓租赁业务2018年收入2046.71万元，毛利率仅2.6%，长租公寓盈利周期较长，未来成长潜力可期；由于人力成本上涨及项目服务品质的提升，2018年南都物业营业收入综合毛利率下降2.3%至22.01%。

图4：2018年南都物业主营收入构成占比

数据来源：南都物业年报，中指研究院整理

智慧服务升级迭代，创新业主服务模式

随着互联网技术的发展及国家政策的有利影响，传统物业管理行业的商业模式也产生了不同的创新，对比收入来源较为单一的传统物业服务，社区O2O商业模式成为物业行业重要的盈利方式。南都物业在提供基础物业服务之外，大力开展社区增值服务，优化企业经营结构和盈利能力。

南都物业拥有“悦嘉家”、“悦服务”与“悦园区”三大智慧APP，围绕住、商、行、食、购、学等需求搭建了线上线下一体化的服务平台。2018年，南都物业成功完成悦嘉家4.0版本的迭代升级，针对业主较为重视的门禁系统、物业缴费系统做了优化，同时新增部分项目的APP公共能耗费用收取等模块，改善业主体验。围绕新零售和社群服务的需求，公司搭建了无人智能零售柜、智慧咖啡机、小程序营销等商业新场景，树立了南都智慧园区商业服务的新特色；

图5：南都物业智慧生活服务生态圈

创新多元发展，公寓业务持续成长

在国家大力倡导住房租赁市场的环境下，南都物业于2017年开始探索公寓租赁业务。旗下子公司大悦商业，以住宅社区、企业园区客群为入口，以“产品+互联网+社群”为手段，打造“群岛”系列品牌，已推出服务公寓、国际青年社区、托管式公寓、复合型园区四类产品。

2018年2月，大悦商业入选成为杭州市首批住房租赁试点企业培育名单。同年5月与中国建设银行下属子公司设立杭州建信大悦住房服务有限公司（简称“建信大悦”），建信大悦将基于大悦商业和浙江省内建行网点的资源优势，为客户提供房屋租赁、社区服务等一站式住房租赁服务。随后7月，大悦商业荣获杭州透明售房网评选的“深受市民喜爱公寓品牌”称号。在前期投入运营的江陵路店和红普路店的基础上，2018年更贴近时尚前沿设计的运河店和欢乐城店也已相继开业，为城市呈现高质量居住空间。

结语

2018年，南都物业以上市为新起点，项目版图不断拓宽，各线业务稳步增长；2019是上市的第二年，也是充满机遇和挑战的一年，南都物业亦将始终坚守初心，砥砺前行，给业主打造更美好的生活。