中介一大早就忙着评估政策影响，卖家急着上市，买家不急着出手，银行暂停了房贷审批.1月22日，上海楼市调控新政策实施首日，这是证券时报记者在采访中观察了解到的。

1月21日晚，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》号文，从增加土地供应、打击“假离婚”、调整增值税免征年限、引导银行控制房贷节奏、优先满足“无房家庭”需求等方面加强调控。其中，打击“假离婚”、调整增值税免征年限、引导银行控制房贷节奏等措施可谓立竿见影。

“假离婚”买家一夜之间失去了资格

不到8点40分，上海闵行区一家房产中介门店召开员工会议，评估新政对楼市调控的影响。

“对策正在研究中。首先统计会影响几个订单，然后和客户沟通，失去采购资格的谈判结算，增加增值税让买家集资。实在不行，推荐他们申请税费贷款。”该中介的一名业务员告诉《证券时报》记者。

据报道，据初步统计，店内有三名离婚买房的顾客。因为没有网签，失去了买房资格。“突发政策因素，卖家应该可以理解。”

根据上海楼市调控新政策，夫妻一方离婚的，自离婚之日起3年内任何一方购买商品房的，其拥有的住房套数按离婚前家庭总数计算。

一直以来，上海的购房者都是以“假离婚”的形式获得购房资格的。2020年下半年以来，随着上海楼市持续飙升，“假离婚”买房行为愈演愈烈。上述中介表示，仅去年12月份，他们所在的门店就有4份合同，属于“假离婚”。

“昨天有个客户说，他刚领了离婚证，周末来看房。由于之前家里有两套房，新政实施后就没有买房的资格了。”中介说。

随着增值税的增加，卖家降低了挂牌价格

半夜出台的上海楼市调控新政，让买卖双方的心态发生了很大的变化。“我们有个客户昨晚把挂牌价格降低了10万元。他的房子“满了，不到五分钟”。根据新政，增值税超过10万元。”上海的另一位房产中介告诉《证券时报》记者，按照上海的惯例，二手房的税费由买方承担。"为了促进交易，客户降低了挂牌价格."

根据上海楼市调控新政策，个人在境外销售住房免征增值税的年限从2年提高到5年。与新旧政策相比，受影响的房屋为“2年以上5年以下”。以前普通房2年后免征增值税，非普通房差额征收。新政后，“2以上5以下”的普通房和非普通房全部征收，税率为核价/1.05*5.3%。

以一套500万元的“2年以上5年以下”的非普通房子为例。新政实施前，增值税差额征收。如果购买价格为300万元，只需支付10.1万元。新政后，增值税高达25.24万元。

“我之前签了合同，本来打算今年3月两岁的时候转让。现在新政出来了，增值税怎么算？”1月22日上午，在上海闵行房地产交易中心的咨询台，不时有买家咨询增值税问题。据咨询人员介绍，如果网上签约在1月22日之前，

上海楼市调控政策的立竿见影效果是“引导银行控制房贷投放节奏”。买了房子的倪女士，整天都很郁闷。“房贷本来今天就可以批，一大早就收到了银行信息，贷款审核暂停。”

“购房合同约定了付款和交房时间，暂停按揭审批影响很大。”让倪女士不解的是，她既不是离婚房，也不是二套房，而是第一套自住房。“既然不是政策打压的对象，为什么要影响第一批自住用户？”

上海楼市调控新政指出，要做好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，责成商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突然放贷。

《证券时报》记者从某银行分行行长处了解到，上海楼市调控新政策出台后，不仅房贷获批，而且贷款也被暂停。“这个月，我们银行不再允许放贷，后续是否有规定还不得而知。”

相比倪女士的焦虑，山女士平和多了。她打算买一个学区，她看房已经有一段时间了，不是没有房子就是没有房子

房东频繁跳价，“特别焦虑，一度都想辞职看房了，感觉不赶快把房子敲定，几年班又白上了。”

“现在新政策出来，学区房还是要买，但心态平和了，慢慢看房吧。”单女士接受证券时报记者采访时表示。

业内预期上海房价短期或将回落

“调控政策会压制一部分需求，之前离婚后立马可以买房，现在三年后才可以，这一部分购房者会减少;税费增加，也会压制部分需求;再加上很多卖房者都是为了置换，一旦买不了也就不卖了，交易也会减少，因此后续上海楼市应该会有所降温。”一位房产中介人员这样分析。

易居企业集团CEO丁祖昱也认为，上海楼市会出现短暂降温，“以增值税免征年限提高为例，增加二手房的交易税费成本，防范部分房东房源‘快买快卖’，抑制投资需求，有助于促进二手房交易的稳定。”

丁祖昱同时指出，长期来看，基于上海市场以自住及改善型需求为主，这部分需求并不会明显退坡，整体跌幅也会相对温和。