当债务偿还高峰到来时，每年的债务偿还总额超过一万亿元。

房企真正的考验来了

根据RealData的统计，2018年至2019年，房企的偿债规模翻了一番。2020年债务偿还规模约9154亿元，同比增长28.7%。2021年债务到期规模预计达到12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关，房企偿债压力持续上升。

近年来，虽然在楼市调控政策的作用下，银行对房企的支持受到了限制和制约，但海外融资和债券融资并未受到限制。因此，房企的负债仍在快速上升，以至于当偿债高峰到来时，房企的偿债压力会越来越大，资金的筹集和调度也会越来越困难。部分资金实力不足的房企将面临资金链断裂和违约风险。

市场火热的时候，几万亿美元的偿债规模可能不是大问题。大进大出、快进快出、借新还旧等。都是房地产企业的老套路，而且他们对每一次尝试都不满意。因此，当时没有人关注房地产企业的资金问题。不管怎么说，银行是房地产企业的提款机，只要能拿出抵押品，他们想筹多少钱就能筹多少。无论是大房企还是小房企，只要有银行来承担，就不会有资金链断裂的风险。什么是债务？不够就借。

好日子确实过去了很多年，以至于房价不断上涨，居民买房的欲望不断被点燃。这种完全不理智的方式显然是不可行的，没有前景，甚至是危险的。于是，“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位诞生了，市政府的责任要求也出现了。政府将不再把房地产作为刺激经济的手段，而是必须坚持为城施策，稳定房价，时刻绷紧房地产市场调控的弦。这样一来，原本的套路将不再适用于房地产市场的发展，而第一个制约因素就是房企的融资。因为，只要房企在融资上不受限制和约束，调控就很难产生积极的效果。大量房企转向境外融资发债，这是金融机构在涉房贷款方面受到约束的最显著表现。

问题的关键在于房企不从银行融资，并不意味着债务会下降。境外融资、发债也是负债，需要偿还，也存在资金链断裂的风险。因此，当偿债高峰到来时，显然不仅仅是银行债务，还有海外融资和债券形成的债务。尤其是债券，必须在到期时支付。一旦形成违约，其影响非常大。毫无疑问，这对于房地产企业来说不是一件简单的事情。当市场相对低迷，商品房销售不太顺利的时候，资金周转也比较慢，很多企业存在流动性弱的问题。如果流动性不强，自然会体现在偿债能力和资金链上。一旦资金链出现问题，企业的债务风险就会爆发。

偿债高峰的到来，无疑是对房企的极大考验。到期债务能否按时足额偿还，将直接决定房地产企业的生死存亡。近年来，关于房企的各种讨论，如资金短缺、资金链断裂、融资难度增加等，成为舆论焦点。如苏宁的债务质押融资、恒大与战略投资者签订补充协议、国内资金链风险传闻不断等。现在是房地产企业仔细思考自己有多少风险，如何化解这些风险的时候了。

要解决房企的债务风险问题，依靠目前借新债还旧债的方式显然是不可持续的，债务总有一天会爆发。最有效的方法是去杠杆化，减少负债，降低负债率，增加流动性。否则，很少有房地产企业能活下来，也很少有房地产企业能在这样的债务条件下活得好。去杠杆最有效的方法就是加快商品房销售，不要杀价。死酒吧的价格，只有死路一条。只有降价卖房回笼资金，才能保证资金链不断裂，有效降低债务规模、负债率和偿债压力。

那么，开发商降价卖房会亏本吗？当然有可能，但这很正常。只要是运营，就不可能赚钱。实体企业，亏损比例不低。但是，为了员工，为了社会，我们还是坚持。为什么房地产企业不能亏损，降价卖房，弥补降价带来的损失？

这也从一个侧面解释了，为什么房地产企业总是不愿意降价卖房，总是死在价格上，因为房地产企业从来没有像房地产企业一样遭受过损失，而只是赚多赚少。显然，房地产企业是时候先思考后赚钱再赔钱了。死吧价格，可以不赔钱，但有可能破产。降价卖房可能会亏损，但可以让企业不至于破产。房企要权衡利弊。房地产已经进入“稳定期”，处于稳定状态的房地产需要房企更加冷静稳健，而不是继续用负债来维持企业的生存，用负债来给开发商面子。债务保全面子的时代结束了。而是要在“房住不炒”的定位下，对企业进行重新定位。