孙梦凡

【招股书数据显示，领地集团2020年前5个月净负债率将达到1.5倍，高于行业平均水平。]

历经40年风雨，厦门国茂(600755，古坝)近日宣布将逐步退出房地产行业。然而，稍有转机，这家老牌国企再次以另一种方式介入房地产大潮。11月底，王朝物业终于踏上了IPO的末班车，正式启动IPO。厦门国际贸易部是其基石投资者。

与王朝地产一起，四川地产集团与上市的惠今控股、尚坤地产、祥生控股、港龙中国和惠晶控股一起通过了听证会。2020年，共有7家中小房企获港股票。

与往年不同的是，今年中小房企上市难度明显更大，领地和大唐都打了两次才可以上岸。还在排队的万创国际、赫伦堡、鳌山控股、三讯控股、鹏润控股、地产，在几次交割、屡败屡战的道路上，挣扎了很久。

“其实上市还是想在a股，但a股对房地产行业是封闭的，所以房企只能救国，在港股上市。”上海中原地产市场分析师卢文喜对第一财经记者表示，房企三条“红线”的压力慢慢体现出来，融资极其重要。

对于这些规模小、踩红线、融资渠道单一的区域性房地产企业来说，上市不仅是发展的分水岭，更是惊心动魄的生死关头。只有上市，才能依靠资本市场的信用背书降低融资成本，进而补血扩能，赢得市场竞争机会。

试图扩张

走出厦门的上市房企不在少数，如禹洲集团、宝龙地产等.现在王朝财产被添加到这个列表中。然而，与通过上市扩张的房地产企业相比，王朝物业的规模仍然很小。在Cree排名中，集团今年前11个月销售额仅为342亿元，排名第78位。

十年前，阜新集团纳入风雨飘摇的王朝物业，收购其70%的股份。此后，大唐逐步走出厦门，向北部湾、京津冀、长江中游、长三角、成渝拓展。2019年10月，福信集团以7760万元收购大唐剩余30%股权，此后一直为全资。

早在2019年初，王朝物业总裁郝胜春就提出，集团要在三年内达到1000亿元的销售目标，从而成为中国房地产企业50强之一。但是，无论从销售规模还是利润指标来看，大唐都远远没有达到自己的发展目标，不得不借助上市这个跳板。

招股书数据显示，近三年，王朝物业营收从40.19亿元增长至81.08亿元，复合年增长率约为42%；今年上半年，王朝物业录得营收17.85亿元，同比下降41.51%，净利润9000万元，同比下降75.61%，毛利率降至23.3%。

在规模的需求下，大唐终于等到了入场券。据悉，集团公开发行规模为3.334亿股，发行价为每股3.6~4.6港元。预计将于12月11日上市，发行价格中位数为4.10港元。预计全球发售所得款项净额约为12.794亿港元。

地域集团与王朝财产的发展路径有相似之处。1999年4月，刘煜辉与兄弟刘山、刘羽琦成立领地集团，在四川乐山市开展业务。2006年，领地集团将总部从乐山迁至成都，开始将业务版图扩展至全国。不仅如此，领地表示，为了加快周转，公司可以在收购l

“目前大型房企已经渗透到区域内，区域房企优势不足。”卢文喜直言不讳地说道。为了打破这种局面，今年4月，该领土向香港证券交易所提交了一份招股书，直到11月19日才通过听证会。该集团计划在全球发售2.5亿股股票，预计净募资约12.13亿港元。

融资成本高

除了规模扩张的需求，打通融资渠道是中小房企上市的核心目的。

以之前上市的惠今控股和祥生地产为例。两家公司都踩了“三道红线”，迫切需要通过上市打开融资渠道。招股书数据显示，截至今年8月末，惠今控股一年内到期贷款总额为181.77亿元，同期现金及等价物为68.6亿元，现金负债率不到1。

上市后，惠今的融资动作突然增多。据上交所11月16日披露，惠今集团股份有限公司拟发行公司债券总额12.2亿；11月20日，公司完成2020年度(第二期)公司债券发行，发行总额12.2亿元，票面利率6.95%。

领土集团和王朝财产面临的债务问题同样突出。招股书数据显示，2017年至2019年，领地集团的净负债率(净负债率)分别为0.6倍、1.1倍和1.4倍，2020年前5个月达到1.5倍，高于行业平均水平。

2017年至2019年，截至2020年5月31日，境内未偿还银行及其他贷款总额分别为35.86亿元、78.54亿元和117.5元

5亿元及151.76亿元;同期未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

因金融机构对房企是否上市及规模均设有门槛，领地较依赖信托融资。截至2019年底，该公司共有26笔信托融资借款，借款本金余额约59.89亿元，占借款总额约50.95%，且这批信托票面利率大部分为12%~14%。

高昂的融资成本，进一步压缩了领地的盈利空间。2017~2019年，领地集团营收毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%，净利润率分别为12.2%、11.5%、8.9%，今年前五个月净利率再下降至5.5%。

大唐地产同样面临高负债难题。2017~2019年，该公司净负债比率为1087.9%、408.8%及119.2%，负债总额分别为257.79亿元、297.51亿元及339.55亿元;今年上半年，净负债比率升至128.5%，较去年底增加9.3个百分点。

信托融资也是大唐此前的重要输血渠道。目前，大唐仍有7笔信托融资尚未履行，到期日在2020年至2021年间，金额总计28.86亿元。“三道红线”重压下，大唐地产急需上市补血，并进一步打通融资渠道，降低资金成本。

截至今年8月底，大唐地产总土地储备1117.6万平方米，开发中物业建筑面积为720万平方米，待开发物业总建筑面积300万平方米。这些沉淀的土储资源，同样需要更多资金撬动以转化为利润。

资本态度转冷

尽管中小房企上市心情极为迫切，但资本市场对其态度已然转冷。市场消息显示，截至目前，领地集团和大唐地产仍未获得足额认购。早先上市的几家房企，同样遭遇了资本市场的冷遇。

譬如11月17日上市的上坤地产，发行价2.28港元/股，上市首日盘中即跌破发行价，当日微涨0.88%;金辉控股10月29日挂牌上市，开盘集合竞价报4.18港元，较发行价下跌2.79%，截至收盘报4.36港元，当日涨幅1.4%。

与资本对物业股的态度相比，房地产开发商确实已失去其黄金年代。“现在楼市调控基调不变，市场对行业发展前景保持谨慎。另外，这些上市房企本身体量不大，是不是能维持稳定增速，市场信心不足。”卢文曦认为。

为了冲击上市，领地集团曾密集引入明星职业经理人，以摆脱家族色彩。2019年8月，金科原品牌总经理姚科加入，担任领地助理总裁兼品牌总经理;12月，恒大集团原总裁许永军出任领地总裁一职。

“上市是企业走进资本市场的必经之路，而后如何发展要看企业上市的出发点，同时结合企业自身的发展战略和实际需求，只有提升自身核心竞争力才能走得长远。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。