作者：张路遥周爱林

【在房地产企业看来，股权融资的优势在于可以立即增加股东权益，从而在总负债不变的情况下实现降低杠杆率的目标，有利于企业适应新的融资博弈规则。]

随着“三条红线”正式实施日期的日益临近，房地产企业正在抢抓最后一个窗口，争分夺秒。

研究机构统计数据显示，今年9月，房企境内债券融资同比增长30%以上，连续3个月保持800多亿元的高水平；同期海外债券发行虽同比下降，但仍环比增长20%以上。

对于踩过两条以上线的房地产企业，必须在融资新规实施前提高融资额度，确保未来仍能获得稳定的资金支持。其实时间不多了。

据市场人士透露，金融机构已作出回应，包括对四级客户的有息负债增速给予差异化限制、实施差异化风险控制、新增融资管理等。特别是对于变相融资、增加隐性负债，如清仓、实债等，要注意合规检查。

国内债务已经连续三个月释放

嘉里研究发布的数据显示，9月份，95家典型房企债券融资总额为1154.3亿元，环比增长6.5%，同比下降3.8%。但值得注意的是，境内债券融资803.41亿元，环比增长6.4%，同比增长33.8%；这是国内债务融资连续第三个月保持800多亿的高水平。

与内债规模形成鲜明对比的是，9月房企境外债券融资268.98亿元，同比下降35.9%，环比上升21.7%。

基于统计口径的差异，光大证券(601788，古巴)测算，9月房地产企业发债总额为922亿元，但境内外发债数据呈现出相同趋势。内债发行规模650亿元，同比增长47%；境外债券发行金额272亿元，同比减少26%。

从数据来看，9月份房地产企业境内外债券融资金额呈一定上升趋势。据嘉里统计，前9个月房企债券融资额呈现井喷式增长，累计发债6289.17亿元，同比增长96.7%，其中内债发行3283.44亿元，同比增长139.8%，海外债发行3005.73亿元，同比增长72.4%。

发债增加与今年年初以来融资条件适当宽松有关，在“三条红线”融资新规将于9月初实施的传言下，显示出房企急于急于融资的心态。

对此，嘉里研究评论称：一方面，可能为11月的下一个偿债高峰做准备；另一方面，融资环境的收紧使得房企对发债高度关注，因此在囤钱时并不恐慌。

关于监管部门提出的“三条红线”指标，房地产企业剔除预收款后的资产负债率为70%，净负债率为100%，现金短债比翻倍。根据最早的信息，从9月份开始将在12家房企进行测试，到明年年初将推广到各种规模的房企，而排名靠后的房企将采取总量控制的“一刀切”方式。

近日，“三条红线”融资规定的要求得到进一步明确。9月14日，央行一位官员透露：“央行将会同住房和城乡建设部等相关管理部门跟踪评估执行情况，不断完善资金监测机制，提高资金使用效率

比如碧桂园(02007。头部企业HK)并未放弃及时融资补充现金流。根据集团披露的中期报告数据，截至报告期末，可动用现金余额达到2055亿元，是同业中现金充裕的一家。但仅9月份，公司仍以88.9亿元的总规模成为当月发债金额最高的房企，其中包括78.3亿港元可转债和20亿公司债。

同样，中国恒大(03333。已踩三条红线、债务负担沉重的HK)，9月也以50亿元的债券融资总额位列前三。

无论是从行业发行的债券总额，还是头部房企债务融资的具体案例来看，房企的融资大门并没有马上关闭。虽然有消息显示发债额度审批“打八五折”，但企业发债融资仍比2019年最紧张的时候更加宽容。

至于今年房企境内发债量，一家大型国有银行投行部人士向第一财经记者证实，“其实最近房企境内发债有所放松。具体来说，我们在帮助房地产企业发行债券时，简化了注册和发行流程”。

穆迪对第一财经记者表示，基于严控情景，一旦中国控制房企债务增长的新措施实施，预计未来两三年房地产开发商的信用质量将有所提升，大部分将在未来12个月内进行评估。开发商还是可以借5% ~ 1%

0%的新债。

成本上升，企业分化加剧

伴随着境内债的放量，房企发债成本已出现上升走势。9月单月，房地产债券融资成本5.53%，环比上升0.19个百分点;其中境内融资成本4.84%，是2020年以来单月最高值。克而瑞研究中心表示，这主要由于三季度融资环境进一步收紧，特别是8月重点房企座谈会后房企降负债成重要任务，新增融资将会受到进一步监管，境内融资成本进一步上升。

房企融资成本的分化也在进一步加剧。比如只踩一条红线的碧桂园，在9月发行的两项美元债继续保持了低利率水平，其中5年期债券的票面利率为3.125%，10年期债券的票面利率为3.875%，不仅大幅低于年初发债利率，也创下了其10年期债券利率的新低。

分析人士称，目前的融资状况说明碧桂园的融资能力和企业信用在资本市场中保持了较高的认可度。

同期发行4亿美元债的佳兆业(01638.HK)继续保持了11.25%的高利率，华夏幸福(600340.SH)3.3亿美元债利率为8.75%，较以往发行的美元债利率有所提升。

步入10月以来，新力控股(02103.HK)发行了总额为2.5亿美元的一年期票据，利率为9.5%。大发地产(06111.HK)额外发行了一项1.3亿美元的票据，利率为12.375%。佳源国际控股(02768.HK)发行的2亿美元票据利率更达12.5%。

有三大行负责房企放贷业务的相关人士对第一财经表示，目前房企的贷款额度较紧，发债也需要严格按照一系列指标对企业给予不同的评级。“除了常规的财务指标要求外，也会根据政策新增考核标准。房企融资至少在这一两年都会趋严，从银行的角度看，还是更偏向有国企背景、排名靠前、财务水平稳健的房企。”

此外，也有某头部地产企业负责人对记者表示：“近期银行对于地产开发贷的额度减少了，部分银行已经没有额度，很多民企开发商拿不到贷款。”

不仅是债权融资，9月以来，各家企业股权类融资正在提速，包括配股和分拆下属产业上市。富力地产(02777.HK)于10月初完成了合计2.57亿股的配售，通过配售募得了近25亿港元，该集团称“配售所得款项净额将用于偿还公司的境外债务”。上周，恒大公告称预配售2.6亿股股份，预期将获得42.56亿港元。这笔款项的主要用途为现有债务的再融资。在此之前，恒大更通过旗下企业业务和物业板块，分别获得40亿港元和235亿港元战略投资资金。

未来，恒大、融创中国(01918.HK)、中国奥园等众多房企还将分拆物业、文旅等业务上市，以实现股权融资的目标。

在地产企业看来，股权融资的好处是可以立竿见影地增加股东权益，从而在债务总额不变的情况下达到降低杠杆比率的目标，利于企业适应新的融资游戏规则。

与此同时，债务压力大的房企还通过刺激销售回款、用自有资金偿债、降低债务绝对值的方式来优化报表。比如恒大在9月底发布的经营公告中表示，公司的有息负债较3月末已下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点，且提前归还到期借款435亿元。