我们的记者王金龙从Xi报道

为了解决中低收入居民和新市民的住房问题，Xi市采取了新的公共租赁住房政策。

近日，Xi市住房和城乡建设局(以下简称“Xi市住建局”)发布消息称，建设单位应当将公共租赁住房分配给Xi市行政区域内新出让住宅用地(含土地用途产权变更和规划指标调整)的商品房项目。

对此，Xi市住建局受访者告诉《中国经营报(博客，微博)》记者，其实之前就有商品房配建公租房的政策，比如《西安商品房项目配建公共租赁住房实施细节》是2018年出台的，《西安市易地集中配建公共租赁住房实施细则(征求意见稿)》是之后出台的，其本质是解决低收入居民的住房问题。

值得注意的是，在这份文件中，公租房配建商品房的形式不再单一，即可以与商品房项目实物配建，也可以相对集中配建，建设单位可自行选择。

然而，许多受访的Xi房地产开发商仍对此表示担忧。“2018年以前，政府协调资金建设公租房，但位置偏远，交通不便，受到批评；2018年后，开发商被要求以实物形式建造公共租赁住房，导致开户行的可售面积减少，商品房价格飙升。”

Xi安部分房企副总裁认为，公租房建设有多种选择，但能否缓解上述矛盾，还有待具体项目验证。

不少于总面积的15%

2020年9月25日，Xi市住建局发布《关于进一步规范商品住房项目配建公共租赁住房有关事项的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》指出，为解决中低收入居民和新市民的住房问题，构建供给固定、保障充足、结构合理的公共租赁住房保障体系，建设单位应将公共租赁住房分配给Xi市行政区域内新出让住宅用地(含土地使用性质变更和规划指标调整)的商品房项目。

另外，《通知》显示，分配的公租房可以实物分配给商品房项目，也可以相对集中建设，建设单位可以自行选择。

选择以实物配建公共租赁住房的，按照《西安市商品住房项目配建公共租赁住房实施细则》(市政办〔2018〕118号)相关规定执行，即按照不低于该宗地住宅建筑面积的15%配建，其中5%无偿交给政府，10%由政府回购；选择集中建设公租房的，按照《西安市商品住房项目集中建设公共租赁住房工作实施方案》的相关规定执行，建设资金集中建设支付。对于新出让的住宅用地，集中建设资金的支付标准将按宗地住宅部分起始价的10%标准执行。

《通知》还指出，建设单位在选择公租房分配方式后，应依法与Xi安置房建设局签订《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。

《商品住房项目实物配建公共租赁住房建设协议》发布前，住宅用地已出让，《商品住房项目集中建设公共租赁住房协议》或《通知》已签约，但《国有建设用地使用权出让合同》商品房项目未签约。建设单位将选择以实物方式建设公共租赁住房或集中建设公共租赁住房。

“公租房的本质是解决低收入人群的住房问题。这就是本质。”Xi市住建局一位负责人告诉记者，2018年9月，Xi安发布《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，优化土地供应结构，实行“双20%”供应；完善住房供应体系；推进共有产权住房制度改革。

记者了解到，“双20%”供应意味着从2018年起，Xi市20%的住宅用地将用于建设公共租赁住房，重点解决城市中低收入住房困难家庭、各类人才、高校毕业生和

事实上，中国的经济适用房正在加速发展。2020年5月，广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州等6个政策性租赁住房试点城市与中国建设银行(601939)签约《商品住房项目实物配建公共租赁住房建设协议》。中国建设银行将提供1900亿元贷款，支持6个城市在未来3年内提供约80万套(间)政策性租赁住房，解决数百万居民的住房问题。

房地产开发商的担忧

“虽然Xi安多次出台公租房相关政策，但2021年要实现20万套公租房可能非常困难。“一些房地产开发商告诉记者，近三年来，随着Xi安房价的上涨，Xi安的地价也在上涨。比如Xi安高新软件新城的楼面价已经达到了15415元/平方米，已经超过了Xi安几栋楼的销售价格。

据本报记者调查，土地招标在Xi安进行

异常激烈，如2019年西安浐灞的一块土地竞拍，竞拍者频频出价，最终突破200轮竞拍。

而相对于西安居高不下的房价，公租房成为众多低收入人群的首选。低收入人群可以月缴三四百元就能租到一套80平方米左右的房子。不过，西安的公租房却长期在政府主导的集中建设与开发商主导的就地实物配建之间徘徊。

《通知》下发之前，西安住建局在5月27日，发布了《西安市易地集中配建公共租赁住房实施细则(征求意见稿)》。意见稿中提出以后西安市及西咸新区范围内新出让住宅用地不再实物配建公租房，改为通过缴纳配建资金的方式进行易地集中配建。

也正是因为公租房政策的不断变化，让西安市的房地产商持观望态度。“相对于实物配建，可能大多数开发商会选择易地集中配建。”有开发商人士告诉记者，如果实物配建，将会带来商品房与公租房“混居”，同时可售面积会相应减少。

上述开发商人士表示，目前西安的房价因为地段、物业、配套设施等不同，其价格也差距较大，以目前开盘的楼盘为例，摇号楼盘约1.5万元/平方米，但是也有的改善型住房或者高品质楼盘售价已超过3万元/平方米。如果这些楼盘实物配套公租房，那势必会影响楼盘的品质。

“因为对于高品质楼盘来说，不仅仅是房子，可能更多的是配套设施，但依照西安市的相关规定，是禁止人为隔离公租房与商品房之间区域的，要求共享基础设施，避免出现居住歧视，藉此原因，可能一些高端楼盘更愿意易地配建。”该开发商人士如是表示。

然而，易地配建也有诸多问题待解。在2018年之前，西安市公租房的配建由政府统筹资金，统一建设。不过，却因为选址偏远，交通生活配套不便饱受诟病。随后在2018年，西安出台《西安市商品住房项目配建租赁型保障住房实施细则》，要求西安市新出让土地的商品住房项目按照不低于宗地住宅面积5%的比例，实物配建租赁型保障住房，此后又将该比例由5%提升至15%，同时对选址、装修、户型的标准提出了要求。

然而，就地实物配建公租房却带来了商品房与公租房“混居”的矛盾。对此，上述西安住建局人士表示，所以此次《通知》给了多种方案，配建的公租房以商品住房项目实物配建为主，也可以相对集中建设，由建设单位自行选择。