作者|毕然

编辑|王瑞杰

作为去年签约销售额995.01亿元的准千亿房企，建发地产一直比较低调。

今年9月18日，建发在北京的首个豪宅项目启动。这家准千亿房企进入了更多一线城市，销售业绩实现了比较大的增长。1000亿似乎是一个容易的目标。

2020年中期报告数据显示，建发股份房地产业务今年上半年实现营业总收入140.69亿元，同比增长84.81%；营业成本99.77亿元，同比增长93.02%。其中，净利润23.74亿元，同比增长132.91%，毛利率29.09%，比上年下降3.01个百分点。销售方面，建发实现合同销售额469.74亿元，同比增长10.20%。

虽然在宏观环境的影响下能够逆势持续增长，但剑法却有土地短缺的隐忧。中期报告数据显示，截至6月底，建发未售土地储备面积1592.22万平方米，处于住房用地储备TOP50的下游位置。

为了扩大土储，上半年建发积极征地，但征地成本相对较高。根据中央参考医院的排名，建发以273亿元的征地金额排名第19位，而征地面积仅为163万平方米，排名第48位。

在不断扩大征地的背后，建发集团旗下负责房地产项目开发的建发国际负债累累。

土储规模不足，频繁发债扩大

在区域布局上，建发以“全国布局、区域聚焦、城市深耕”为战略，聚焦长三角、海西，力图在一、二、三线城市形成较强的优势互补。年中报告显示，截至上半年，建发在一二线城市的土地储备比例为57.89%，而三四线城市的比例仍相对较高。

长三角占23.35%，福建占25.62%，江苏占16.21%，广西占12.09%。其中一线城市占比仅为4.46%，建发集团房地产布局仍以二三线为主。

中原地产房地产分析师卢文喜透露，建发在上海确实有不少项目，但征地节奏不稳定，近年来也不多。“这两年，剑法在一线城市只拿了一块地。今年拿三块地很正常。与其他大房企相比，建发回归一线的速度较慢。”卢文喜说。

但要想在一线城市扩大规模，必须有资金的支持。

腾讯地产统计及年中报告数据显示，建发集团的联发、建发地产子公司去年共发行债券95亿。上半年债券发行额占房地产板块债券发行总额的34%。除公司债券外，建发集团本期已发行3只ABS，合计30.58亿元。

建发集团2020年中期报告显示，公司负债总额逐年增加，达到2309.84亿元，资产负债率也达到81.19%。

建发国际的势头很猛，不然继续增收不增利

去年，建发股份前董事长张永锋表示：“公司将积极拓展厦门各区一级土地开发业务，将一级土地开发业务培育成为又一核心主业。”

卢文喜认为，建发作为厦门本土企业，以便利条件参与一级土地开发，既能拓展新业务板块、增加利润，又能体现企业综合实力。

然而，剑法还有另一个考虑。明确表示退出二级房地产开发也是为了全力支持子公司建发的国际化发展。业务明确划分后，剑法国米

然而，营收快速增长的建发国际却陷入了“增收不增利”的境地。

中期报告数据显示，建发国际毛利润为6.25亿元，毛利率为21.89%。去年同期毛利5.19亿元，毛利率40.62%。毛利率较上年同期下降18.73个百分点。

建发国际解释，毛利率下降的主要原因是当期个别项目结转收入的毛利率水平低于上年同期结转收入的项目。

根据年中报告，建发地产净利润为1.15亿，较去年同期的1.89亿下降7400万。净利润率也从去年同期的14.8%下降到今年的4%。

净利润大幅下降的主要原因之一是营销支出从去年同期的2.1亿激增至4.5亿。建发解释，销售费用增加是因为人员增加和项目拓展，营销费用上涨。

但由于今年土地市场的影响，建发国际的新项目利润率不高。CEO林卫国在中期业绩会上坦言，今年新拍卖的土地不排除个别地块无法获得8%的利润。建发国际未来盈利不容乐观。

负债方面，年报显示，建发国际负债总额为1212.81亿元，负债率为87.16%。净负债约442.49亿元，较去年末增长28.4%，净负债率约247.68%。

高速增长的背后，建发国际的债务压力不容小觑。由于建发国际未来还有两三年的业绩爬坡期，利润释放要等到业绩爬坡。

如何控制好债务，扩大优质土壤储备，实现优质增长，将是建发国际未来面临的核心问题。