作者：我心生

资料来源：楼市微观观察(娄石666)

长沙恒大的一个商住公寓项目昨天在地产界走红，大家争相购买。

火在哪里？

第一，价格太诱人。9月6日，空白的价格只有7000，精装的只有8000。

二是开发商有较强的营销动员能力。昨天长沙房地产行业几乎所有渠道都在推这栋楼，营造‘日光’的势头很大。

超高的折扣和强大的渠道自然会带来不错的效果，案例领域的销售反馈之一已经售罄(暂时存疑)。

本项目共两栋塔楼，A栋1526户，B栋740户.当然地段确实不错，但最值得谈的不是它的地段，而是连续跳水的价格。

该项目于2019年获得预售证书。开发商2020年初发布的价格为12500元/平方米，8月初起价为8800元/平方米。昨天开盘时直接跳水到7000元。折扣超过60%，而不是开发商声称的75%。

恒大有大规模推广的传统。中国的房地产很多，国庆节快到了。提前用一两个所谓的增值楼盘来点燃人们买房的热情，也是常规的促销方式，今年也是三折优惠。

但就这个楼盘而言，显示了恒大的精明。一个缺陷明显的楼盘被节日促销的噱头掩盖了。

这个楼盘最大的问题就是它的土地使用年限。

根据该项目五证显示，征地时间为1992年，土地使用年限至2032年7月9日，距离今年不足12年，距离2023年不足9年！

不知道这块地为什么迟迟不批，但显然恒大等不起。

2023年，房产证估计还得再延期2年。到2025年，我会拿到红皮书，上面的土地将持续到2032年。这味道，唉！

土地使用期限届满延期的，是指住宅用地，但商业用地永远不能使用。没有人知道未来该怎么办，也没有人想回答这个问题。

现在卖房子，开发商最讨厌提前6个月不卖。一般70年有产权的土地，实际上可以被买受人收购60年以上，可以续期。然而，这个项目真的有点荒谬。就收楼时间而言，你花钱买的40年产权土地只有9年。

目前还不清楚商业用地到期后如何运营。最不幸的情况是，商业用地将被免费收回，包括地上的建筑物！甚至续租价格也必须高于住宅。

事实上，长沙并不缺商品房和公寓，在长沙卖公寓难度极高，恒大对此心知肚明。公寓不同于住宅。如果有一种无形的机制来限制住宅的降价，那么在公寓等商业物业中就没有这样的规定。

长沙的公寓市场未来可能会进一步开拓。要知道恒大不是第一家，华润还在前面，都是降价出货。

因此，“捡错误”的自我想法是由开发者计算出来的。

毕竟买不如卖。你以为自己赚到了，其实你还只是韭菜。

为什么1992年的一块商业用地到现在才开始出让？