7月24日下午修订

《广西壮族自治区物业管理条例》

(以下简称《条例》)

经自治区十三届人大常委会第十七次会议表决通过

自2021年1月1日起实施

《条例》的文章多达109篇，亮点很多

让我们来看看

01业主大会

10人以上可以共同申请成立业主大会

现状：目前我区成立业主大会的不到30%。业主大会和业主委员会难以成立的原因有很多，比如未达到法定的共同申请人数；业主自行完成申请和筹备业主大会的全过程，经常会遇到物业和开发商不配合提供相关材料的情况。

《条例》 :

修订后的《条例》规定，在满足召开首次业主大会条件的前提下，“交付专有部分20%以上的业主可以共同签署”变更为“10人以上的业主共同签署”，可以提出成立业主大会的申请。

《条例》:明确如相关主管部门能够提供，则不再要求业主收集提供信息。"

比如业主可以向住建部门等相关主管部门申请物业共用部位信息、共用设施设备信息、规划停车位信息；筹备第一次业主大会，规划总平面图，业主、房屋、建筑物清单等。由街道办事处或者乡镇人民政府免费提供。

《条例》明确规定，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后60日内成立首次业主大会筹备组；在原条例规定筹备组成立之日起90日内组织首次业主大会的基础上，增加“特殊情况可延长不超过60日”。

为解决召集和表决难的问题，增加了业主小组和业主代表制度，明确设区的市住建部门将建立物业管理公共事务电子表决系统。

《条例》明确业主大会成立条件为“自管理规约和业主大会议事规则首次审议通过之日起成立”；同时规定，业主大会可以委托居(村)民委员会代为保管业主大会印章。即使业主不能选举业主委员会，也不会影响业主大会的成立。

《条例》也明确了新建物业首次业主大会筹备资金由建设单位承担。

分期开发的小区允许成立业主大会

现状：目前广西部分大型小区已划入物业管理区域，一期水电管线与二期、三期共用，不能认为是“相对独立的小区”。但由于小区分期开发建设，后期未完成建设，业主入住已有数年，小区成立业主大会仍遥遥无期。

《条例》 :

修订后的《条例》原则上规定了分期开发的项目，允许同一物业管理区域在分期开发期间成立业主大会，选举业主委员会。同时要求业主大会和民选业主委员会在阶段开发中作出的决定，不得损害后期开发中物业业主的合法权益。

02行业委员会

业委会委员缴纳物业费的情况需要公示

现状：目前，针对部分业主委员会不作为、胆大妄为、乱作为，监督力度较弱。

《条例》 :

修订后的《条例》规定了业主委员会委员应当具备的条件和不得担任业主委员会委员的情形；规定如下

《条例》列出了业主委员会应披露的信息，如公示委员缴纳物业费、停车费等相关费用及车位使用情况；其中明确规定，禁止业主委员会委员、候补委员挪用、侵占专项维修资金和公共收入、变更期间拒不归还业主共有的档案、资料、印章等9种行为。对违法的性行为设定相应的处罚，包括给予警告和1万元至3万元的罚款。有违法所得的，没收违法所得；业主委员会作出的决定，应当有过半数的人签名，成员名单应当由社会公众签名同意。

经调查核实，《条例》还规定，乡镇人民政府、街道办事处可以介入，提前组织业主委员会变更，责令业主委员会解散。鼓励业主大会建立业主委员会成员任职和离任审计制度。

03物业管理

老物业管理拒不退出，每天被罚款1万元

现状：近年来，小区新旧物业管理矛盾不断，旧物业管理拒不退出，新物业管理无法进入，严重影响了小区的正常生活秩序。

《条例》 :

《条例》规定，原物业服务提供者不得以业主未缴纳物业费、不同意业主共同决定、与业主大会或者业主委员会有其他纠纷为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务提供者进入现场。

在法律责任部分，《条例》规定，解除合同拒不撤回的，由住建部门责令限期改正；逾期不改正的，通知物业服务人，对拒不移交规定事项的，处以1万元以上10万元以下罚款；拒不退出物业管理区域的，从规定时间届满后的次日起，连续处以每日1万元罚款，并可以依法申请人民法院强制执行。给业主造成损失的，应当赔偿损失。

>

小区车位“只售不租”最高罚50万元

现状：物业管理区域内规划用于停车的车库、车位，一些开发商“只售不租”，为此引发物业矛盾。

《条例》：

物业管理区域内规划用于停车的车库、车位应首先满足业主的需要。不出售或者尚未出售的，应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆，且不得以只售不租为由拒绝出租，租金按照自治区、设区的市有关规定执行。

《条例》明确，建设单位未首先满足业主的需要，将车库、车位出售给本物业管理区域内业主外的单位或者个人的，责令限期改正，按每个违法出售车库、车位处5万元以上15万元以下罚款。

建设单位以只售不租为由拒绝向业主或者物业使用人出租尚未出售的车位、车库的，由住建主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处10万元以上50万元以下罚款。

建设单位未首先满足业主的需要，将尚未出售的车位、车库出租给本物业管理区域业主以外的单位和个人的，责令限期改正，按每个违法出租车位、车库处5000元以上1万元以下罚款;拒不改正的，按每个违法出租车位、车库处每月1000元罚款。

电动自行车禁止上楼入户充电

现状：电动车进楼入户充电存在重大安全隐患，由此引发的爆炸事故时有发生。

《条例》：

建住宅小区应当规划和配套建设电动汽车、电动自行车集中停放和集中充电设施。已投入使用的住宅小区，根据实际情况增建、改建电动汽车、电动自行车集中停放场所，完善集中充电等配套设施。

禁止在建筑物内的首层门厅、疏散通道、安全出口、楼梯间等影响消防通道畅通的区域停放电动自行车，为电动自行车充电;

禁止在标准层二楼以上建筑物专有部分为电动自行车、电动自行车蓄电池充电;

禁止违反安全用电要求乱拉电线和插座为电动自行车、电动自行车蓄电池充电。

04 公共收益

存入银行专户接受政府监管

现状：小区内随处可见的商业广告、露天停车位的收费等都是公共收益，但收益有多少、怎么花，许多业主却不知情。

《条例》：

进一步完善利用共有部分从事经营活动以及经营收益的分配与使用。明确公共收益应当单独列账，存入银行专户，接受政府监管。

对业主大会成立前扣除的经营管理成本比例确定为30%。要求50%以上的公共收益优先用于补充物业专项维修资金。同时，明确业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。

修订后的条例还专门针对侵害业主公共收益的行为设置了法律责任。规定挪用、侵占公共收益的，由物业所在地的县级以上住建主管部门责令限期归还，没收违法所得，并处挪用、侵占金额两倍以下罚款。造成损失的，依法承担赔偿责任。挪用、侵占公共收益构成的，依法追究刑事责任。

未将公共收益存入银行专户的，由物业所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处5万元以上10万元以下的罚款。

《条例》规定物业服务人应当公示并及时更新物业专项维修资金使用情况、物业管理区域公共收益收支情况、水、电等公共能耗总量、明细及费用分摊情况等信息。不按规定公示的，由物业所在地的县级以上住建主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

05 物业费

禁止以停水停电方式催交物业费

现状：一方面，业主投诉物业服务质量差乱收费;另一方面，物业服务人诉苦成本高调价难，物业服务质量差与物业服务收费低，形成恶性循环。

《条例》：

针对前期物业费调价难问题，《条例》明确规定了政府指导价应当每三年调整一次并向社会公布。同时规定，因政府指导价变动需要调整前期物业费标准的，应按照前期物业服务合同约定，根据自治区物业服务等级评定的有关规定先行核定物业服务等级后，按照核定的物业服务等级在政府指导价的范围内调整。

针对物业收费难，《条例》规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付;合理期限届满后仍不支付的，物业服务人、业主委员会可采用公告方式催费。同时明确，业主转让物业时，应当与物业服务人结清物业费;未结清的，买卖双方应当对物业费的结算作出约定，并告知物业服务人;约定由买受方支付的，业主负有连带责任。

此外，《条例》规定了12项物业服务人的禁止行为。

如禁止以部分业主拖欠物业费、不配合管理等为由减少服务内容、降低服务质量;

禁止采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费，违反该规定的，由住建部门责令改正，处2万元以上5万元以下罚款;

禁止物业服务人擅自利用、许可或者默许他人在公共场地、共用部位从事经营活动，或者利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行广告宣传等。