作者|蜜姐编辑|杰尔

今天米姐接到一个房产的销售电话，说可以安排汽车过户看房，只要在售楼部办理入住手续，就会送油卡等礼物。

第一反应是8月是淡季，但这有点太难了。仔细查询，才知道原来的产品是公寓、写字楼、商铺。

难怪今年商业地产真的很难。即使是做商业地产的上市公司也是如此。

以近日发布2020年中期报告的恒隆地产股份有限公司(以下简称“恒隆地产”)为例。

恒隆地产是中国大型房地产开发商之一。上世纪90年代进入内地市场，专注于商业地产项目的建设、持有和管理。

截至今年6月30日，恒隆地产总收入为41.84亿港元，与去年同期持平；经营溢利减少5%，但股东应占基本纯利减少11%至19.89亿港元；录得股东应占净亏损25.37亿港元，而2019年同期则录得净利润35.16亿港元。

分地区来看，恒隆地产在中国的物业租赁大幅下降，营收同比下降5%，营业利润同比下降10%。

年报显示，主要问题在于黑天鹅的影响。

另一方面，内地市场从今年4月起迅速大幅复工复产，使其上半年来自内地业务的租金收入增长9%至20.62亿元。

但仔细看恒隆地产在内地城市的项目，差距相当明显，这主要取决于上海和无锡的项目，尤其是上海。

但在济南、天津、大连等城市，项目同比下滑相当明显，甚至出现了两位数的下滑。

上海恒隆广场今年上半年营收同比增长4%至8.61亿元；来自上海、香港和恒隆广场的收入同比增长15%至4.53亿元，上海的两个项目占内地物业收入近58%。

同期，天津恒隆广场项目收入下降14%，大连恒隆广场项目下降9%，济南恒隆广场项目下降6%。与上海项目相比，天津和大连的商场出租率也有明显差距。

沈阳两个项目同比增长12%，另一个同比下降11%。

02

恒隆地产2019年年报显示，截至2019年底，其在内地全资拥有及管理24个物业及10个物业(包括7个已落成物业及3个扩建项目)，主要服务于本地的商业、零售及写字楼租户。这是“租船人”的恰当声音。

恒隆地产的优势在于更早进入内地市场，为在上海打造两个标杆项目奠定了良好的基础。

但进入沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉、杭州等城市后，各城市的表现差距相当明显。

加上上半年黑天鹅事件的影响，部分项目大幅下滑。以沈阳恒隆广场为例，销售额和收入均同比下降14%。

然而，恒隆地产在该地区的物业，无论是商铺、写字楼还是住宅及服务式公寓，均出现不同程度的下滑，对其营收及利润增长产生重大影响。

例如，由于其铜锣湾店组合游客及相关零售消费大幅减少，今年上半年营收较2019年同期下降13%至2.81亿元，入住率也下降7个百分点。

公寓收入较2019年同期下降14%；然而，写字楼的跌幅较小，为3%。

据《中国日报》报道，恒隆地产出租投资物业及出售物业的物业发展项目总值分别为264.41亿港元及53.89亿港元，包括位于武汉、无锡、昆明、杭州及沈阳的内地项目，以及重建项目。

截至6月30日，

此外，两笔发行总额为10亿美元(约77.51亿港元)的债券也面临一定的外汇风险。

03

作为一家成熟的商业地产公司，恒隆地产在特殊的2020年仍将面临巨大挑战。

对于今年下半年，其财务报告认为，公司在内地市场的表现取决于内地零售业务的复苏程度。

恒隆地产曾被称为“最赚钱的商业地产开发商”，但近年离开上海后，其在其他城市的发展并不顺利。

一直谨慎拿地的恒隆地产，在2013年收购武汉土地后，于2018年斥资107.3亿元收购杭州一幅商业地块。

但是这块地很难拿到，因为它位于杭州武林商圈的核心区域，吸引了华润、恒隆、九龙仓、银泰、新世界等多家房企参与竞标。

经过300多轮的激烈竞价和7个小时的鏖战，恒隆地产最终以超5.5万元/平的楼面价、118.51%的溢价率，成为当时杭州历史上单价最高的“地王”。

而且这个地块的出让条件相当严格。比如涉及历史建筑的保护；地方

房建设面积4.5万方;所有建筑必须自持，不得分割转让等。

彼时，有媒体乐观估计，2018年5月拿地的恒隆地产，能在2020年建成该项目。

2018年，恒隆地产董事长陈启宗称“六年的寒冬现已经过去”，随后恒隆地产在杭州勇夺“地王”。但“地王”难当，回头蜜姐详细跟大家聊聊一些著名的“地王”后面都怎么样了……

熬过6年“寒冬”，重金拿地后，2年后又遭遇了黑天鹅事件，“最赚钱的商业地产商”也难免倍感压力。

据2020年中报披露，杭州恒隆广场实际上是2019年9月(拿地1年多以后)才开始动工，预计要2024年才分阶段落成一座购物中心、五幢甲级办公楼和一间豪华酒店。

恒隆地产作为一家经验丰富的老商业地产商，运营能力一直被同行认可，这也是它即便高价拿地后，仍有信心的重要原因之一。

商业地产虽一直被认为前景不错，但真正赚钱的商业地产商却是少数。

之于我们个人，尤其是蜜友们在面对带租约的商业地产时，一定要冷静下，你看重的是租金，对方看重的可能是你投入的本金……

毕竟靠商业地产赚钱，不仅是技术活，还需要耐心极佳。

今日词汇：利得

利得：指企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。

通常分为两种：一种是直接计入当期利润的利得，如非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助等;一种是直接计入所有者权益的利得。