德勤的Steven Bandolik和Saurabh Mahajan表示，虽然电商的销量会继续成倍增长，但这两个因素会削弱对仓库和配送的吸收。工业地产——定义为仓库、配送中心、灵活空间等带有仓储设施的工业建筑，是过去五年来需求持续增长的少数传统地产行业之一，使其成为黄金级别的位置。

但根据德勤发布的最新研究，这种情况可能会改变，预测工业地产的增长势头可能会遇到麻烦。

根据我们的最新研究，预计2019年至2023年间，两位数的电商销售增长将带动约8.5亿平方英尺的额外工业地产需求。但虽然仓库需求绝对值有望提升，但工业地产步伐仍在增长，预计年增速将放缓至0.9%左右，接近2018年水平的一半。

我们看到两个重要的宏观趋势在推动经济放缓。一是预计供大于求，带来更高的可得性：根据世邦魏理仕数据，2019-2020年，预计新增工业地产供应将交付近5.1亿平方英尺，而新增需求仅为计量经济顾问4.21亿平方英尺。第二，随着美联储提高长期利率，资本成本可能会增加，这将对需求带来下行压力。我们预测，2018年底至2023年，资本成本将增加1.3%。

在工业地产领域发挥作用的CRE公司需要特别关注这些宏观力量，以及它们如何影响自身的增长。以下是一些重要提示，可帮助CRE所有者在需求增长放缓期间重新校准和有效导航：

智能位置决策可以帮助您进入高增长领域。靠近人口中心的位置有助于缩短对消费者的交付时间，也可以有效管理运输成本，即天然气价格上涨。如今，最佳位置决策方法包括将土地成本和税率等传统因素与区域在线销售、消费者生活方式和行为以及交通流量等新型地理信息相结合。在更广泛的数据点上运行分析可以帮助CRE所有者了解给定领域对仓库市场的影响，构建算法来预测未来的替代方案，并最终为其投资组合做出正确的保留、销售和收购决策。

更智能的设施可以成为竞争优势。随着租户(尤其是电子商务公司)寻求更先进、更灵活的设施，CRE所有者将需要专注于创新空间。例如，利用机器人自动化和仓储模式满足更小、更多配送空间的需求，可以帮助CRE业主区分资产，甚至在竞争和供应升温时索要租金溢价。

一个高效的仓库可以管理不断上涨的成本。随着资金成本的上升，华润企业的业主不能完全依靠新开发，而是需要对旧物业进行升级改造，提高效率。准备进行适应性再利用的建筑可能包括空置的办公楼、未充分利用的停车场和车库，甚至是空教堂。简单的结构修改，如增加多层设施以实现密集和更高效的存储，或增加交叉码头和大门以促进更快的交付，可以帮助CRE所有者确定成本协同效应，并增强租户的供应链运营。

随着2019年的发展，CRE业主需要考虑的是，一年前工业地产的成功因素可能会有很大的不同，以便他们向前迈进。考虑到当前的宏观环境，并采取部门策略来实现可访问性，智能和效率对于应对变化非常重要。