2022年1月17日整理发布：国家统计局今天(1月15日)公布了2021年12月，70个主要城市的商品住宅价格变动情况。

数据显示：海口和北京，是2021年楼市最强悍的城市。

为什么这样说?我们先看一下年终，也就是2021年12月的数据。

主要看二手房，因为新房有限价因素，二手房更接近于市场真实：

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在12月二手房同比涨幅(跟去年12月相比)上，北京位居第一，涨幅达到了8.5%;海口位居第二，涨幅为7.2%。

排名第三的是上海，同比涨了6.5%。此外，广州、西安、长沙、杭州同比涨幅都超过了5%，三亚、重庆、大连的同比涨幅都超过了4%。

既然北京涨幅超过海口，为何还把海口放在北京前面?

这是因为在2021年8月到12月，全国楼市比较困难的这5个月里，海口每个月都进入了环比上涨的榜单里，成为唯一的困难期“五连冠”。

比如在12月，70个城市里二手房环比价格(比上个月)上涨的只有7个城市，分别是：北京、上海、杭州、长沙、海口、昆明、赣州，海口是其中之一。

11月，70个城市里二手房环比价格(比上个月)上涨的只有7个城市：长沙、海口、重庆、唐山、赣州、济宁、三亚，海口是其中之一(下图)：

2021年10月，70个城市里二手房环比价格(比上个月)上涨的只有6个城市：大连、海口、成都、赣州、洛阳、三亚，海口也是其中之一。

至于8月和9月，分别有36个城市和18个城市二手房价格环比上涨，海口也都在其中。

在楼市非常困难的这5个月里，海口是70城里唯一的环比持续上涨城市，所以如果评选2021年楼市最强悍城市，海口应该名列第一，它表现的比北京还要顽强。

此外，北京在2021年收获了“北京证券交易所成立”这样的特大利好，而海口没有新的利好落地。

那么，该怎样看待海口乃至海南的楼市，以及未来的发展?

说实话，很多人不太看好海南。

原因很简单，海口在历史上曾浪费了两次超级机遇。

第一次大机遇出现在1988年4月，海南一下获得了两个大利好：建省、成立特区。

但30多年来，海南的发展平淡无奇。虽然海南的陆地面积相当于15个深圳，但全省的经济总量只相当于深圳的5分之一，汇聚资金相当于深圳10分之一。

第二次大机遇出现在 2010年初，当时国家宣布在海南建设国际旅游岛。

2010年的大机遇跟1988年差不多，除了激发起一轮房地产热、房地产泡沫之外，没有留下更多的东西。

因此，当2018年4月国家宣布在海南建设自贸区、自由贸易港的时候，不少人直接断言：海南依然抓不住这次机遇。

主要原因有两个：

第一，全国性对外开放格局已经形成，海南政策再特殊，也很难再造“孔雀东南飞”的盛况。更何况中美战略博弈让中国进入了“内部大循环”为主的发展阶段。

目前全国很多省市都有自己的自贸区、国家级新区，不像1990年代初那样缺少发展机遇，大家背井离乡谋生的冲动不强了，尤其是白领金领阶层。

第二，海南不靠近任何一个超级城市，或者超级开放经济体，可以依托的资源有限。

在中国改革开放后建立的7个特区里，只有深圳发展的比较好，就是因为深圳背靠香港。

海南作为一个省，经济总量连烟台这样一个强三线城市都不如，附近没有一线城市为依托，发展起来会比较难。

此外，还有很多人认为海南的气候不好，夏天过热。

总之，大家认为再造一个深圳、再造一个香港，需要天时地利人和等多重因素，海南未必具备。

我个人则认为：海南虽然未必能成为第二个香港、第二个深圳，但古人云：“取乎其上，得乎其中”。

海南拿到了深圳、浦东、雄安都没有的超级政策红包，未来即便“得乎其中”，也可以让这个海岛迈上一个新台阶。

海南的利好，实质是什么?

说白了，就是一个单独的关税区。等海南“全岛封关运作”后，这个目标就基本实现了。到那时，海南和国际之间的“一线海关”将全面放松，海南全岛将成为一个接近于零关税的自由贸易港。

到那时，海南和内地之间的“二线海关”反而有更大的落差，因为两边的税制不同。

海南的特殊性，就体现在税收方面，具体可以概括为：零关税、低税率、简税制。

所谓“零关税”，是部分商品实现零关税，而且范围不断扩大。

所谓“低税率”，是说海南的企业所得税、高端人才个人所得税比内地要低很多，基本上可以跟香港看齐。

未来海南还将试行简税制。在全岛封关运作的同时，将现行增值税、消费税、车辆购置税、城市维护建设税及教育费附加等税费进行简并。

封关运作(2025年之前实现)之后，大家从内地到海南的时候会发现：中间多了一道海关——二线关。

目前，海南正在海口美兰机场、三亚凤凰机场、琼海博鳌机场、洋浦港、海口港、三亚港、八所港、清澜港建设一线口岸和二线口岸，在海口新海港、南港新增二线口岸。当年进入深圳特区需要履行的手续，将会在海南重现，而且会更严格一些。

在经济上，海南主要打三张牌。

第一张牌，是用足离岛免税购物政策，吸引我国居民海外消费回流。此外，还将通过举办“中国国际消费品博览会”等措施，建设面向东南亚乃至全球的“国际消费中心”。

第二张牌，是依托博鳌乐城国际医疗旅游先行区，把全球最先进的医疗资源引进海南，打造“国际医疗中心”的品牌。让中国人不用出国，就可以享受到世界一流的医疗服务。

第三张牌，是以国际教育创新岛建设为抓手，引进国外名校开展中外合作办学，打造“留学海南”的品牌。

这三张牌里，前两张比较靠谱，会产生一定的吸引力。第三张存在不确定性。

海南已经意识到了自己最大的不足：缺少企业，缺少就业机会，缺少人气。所以提出了“百万人才进海南”行动计划。

上图是2010年到2020年海南各地人口变动情况。

过去10年，海南全省增长了141万人，绝大部分集中在海口和三亚。其中海口人口增量占了全省的59%。

应该说，海口人口增长还算是不错的。只是新增人口的学历、素质有待进一步提升。

从长远看，政策红利会逐步释放。再加上海南独特的位置、景观和气候，作为中国人度假天堂的定位会一直得到延续。

最近几年来，海南在房地产和环保方面加大了调控力度。政府大规模收回了未开发土地，相当于6年的批地量。再加上限制填海、限制一线海景房，未来海南在摆脱房地产依赖的同时，事实上大幅降低了房屋供应量。

一方面是政策利好，让增量企业、人口不断涌入;另一方面是不断回收土地，限制填海、控制供应量，所以海南房价长期看涨是必然的。

海南最有价值的，是其东部岸线。也就是上图中从海口西海岸开始，向东经过江东新区，向南经过文昌、琼海(博鳌)、万宁、陵水到三亚、崖州湾这个区域。

东部岸线是被刻意保留下来的，干净的岸线。其西部岸线，由于有核电站、石化项目、散装货港口等，相对价值较低一些。

海南的发展以“海澄文定”为中心，这其实就是海口都市圈的另外一种表达，包括了海口、澄迈、文昌和定安。

根据海南省的十四五规划，到2025年，“海澄文定”综合经济圈地区生产总值占全省比重约50%，人口占全省比重约40%。

而“大三亚”旅游经济圈的目标是：2025年地区生产总值占全省比重约20%，人口占全省比重约20%。

从长远看，海口的楼市潜力略大于三亚，因为海口要承载更多的人口和企业，而且目前房价低于三亚。

三亚也值得看好，主要是自然景观一流，能吸引更多的内地富裕阶层投资性资金的流入。

如果海南未来房地产税比较严厉，则对于三亚楼市利空更多一些。因为海口楼市偏重自用，主要由当地经济发展推动;三亚楼市偏重投资，季节性强，空置率高，主要由外来资金推动。

但我个人估计：海南未来即便开征房地产税，也会比较温和。在美国，夏威夷的房地产税率就是全国最低的。(下图)

如果你资金充裕、可以立足长远，海南东部岸线的优质不动产是可以投资的。

最后简单说一下北京。

我之前在专栏里已经分析过几次北京，并认为北京可能取代深圳，成为2022年中国楼市的领头羊。

上图北京二手房的走势，最近两个月反弹极为强劲(成交量)。

为什么北京可能成为2022年楼市的领头羊?这是因为北京楼市压抑了很久了，相对于深圳和上海有补涨空间。

另外，北京最近2年开始重视做大做强了，成立自贸区、推出服贸会、设立北京证券交易所、留住小米汽车生产线等，都是重要标志。北京还放松了名牌大学毕业生落户条件，2021年北京大学本科毕业生就业留北京的比重，从前一年的16%强劲反弹到了42%。

这些都给北京楼市注入了动能。

2021年，北京还成为第一个宣布GDP超过4万亿的城市，成为中国第一个汇聚资金超过20万亿元的城市。

今天，国家统计局的数据证实：北京是70个城市里2021年度二手房价同比涨幅最高的。未来一年，北京楼市仍值得看好。