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万科翡翠书院项目首次推租试水超过80%的综合出租率

尽管近来房地产市场大事不断,这边海南(楼盘)调控,那边丹东(楼盘)炒房。但最近几天几乎所有关注房地产市场的人都注意到了一个不大不小的消息:

据媒体报道,5月12日,万科翡翠书院正式启动租赁运营试水,首推两幢楼共计48套实现意向满租,后续又加推一幢,总计72套房源。截至到5月13日,最终综合出租率超过80%。

说这是个小消息的原因是,翡翠书院在北京(楼盘)市近150万的租房需求对比下,一期规划总共也只有1000套左右,对市场冲击不大;

说这是个大消息的原å›æ˜¯ï¼Œç¿¡ç¿ä¹¦é™¢æ˜¯åŒ—京市在探索企业自持长租住宅市场20多个项目中的一个,而北京又是住建部等九部委为了åŠå¿«å‘展住房租赁市场选取的12个试点城市之一。

说这是个大消息的原因是,翡翠书院是北京市在探索企业自持长租住宅市场20多个项目中的一个,而北京又是住建部等九部委为了加快发展住房租赁市场选取的12个试点城市之一。

项目首次推租试水超过80%的综合出租率意味着,企业全自持租赁住房初步获得了市场的认可。

资料显示,在2016年12月,万科获得海淀永丰18号和19号地块。这两块地就是如今的翡翠书院。

北京万科也由此成为首批“吃螃蟹”的企业之一。

2016年底正是“房住不炒”在中央经济工作会议上被首次提出的时候。此后,国内住房体系结构性调控不断加深,培育和发展住房租赁市场被提到新的政策高度,住房租赁在实现“住有所居”方面将发挥更为重要的作用。

此前的2016年6月,国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)指出,到2020年要形成主体供应多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

该意见明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施,多措并举,力度很大,被认为传递出了规范住房租赁市场发展、促进我国住房市场向租售并举转变的关键信号。

2017年7月,企业自持长租市场开始进入落地阶段。住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取12个城市开展试点,加快发展住房租赁市场。北京市即是其中之一。

为了响应国务院和住建部等九部委的意见,北京市分别从供给侧和政策配套端口改革两方面积极出台政策,支持住房租赁市场的发展。

在供给侧方面:

2016年9月30日晚,北京市出台了此后被称为“9·30新政”的调控政策,其中就包括鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。企业全自持用地运营模式由此而生。

据不完全统计,北京地区已有超过20宗需全部或部分自持的土地,其中4宗100%自持土地,4宗50%以上自持,其余自持比例均在20%左右。

2017年11月,北京市规划国土委、北京市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,提出5年内将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。

2017年11月,北京市规划国土委、北京市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,提出5年内将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。

北京市计划,2017年至2021年共建设50万套租赁住房。数据显示,2017年北京确定集体土地租赁住房项目39个,建设用地约203公顷。2018年北京市将继续供应集体土地200公顷以上用于租赁房建设。

除了加大租赁住宅的土地供应外,政府还在租购同权、融资政策等政策配套改革方面进行了积极创新。

北京房地产协会秘书长陈志认为,从长远看,在面临很多成本刚性约束的情况下,租赁模式要突破瓶颈,就必须做更多的金融设计和制度性突破。

针对集体土地租赁房“筹钱难”的问题,北京市推动4家银行确定融资方案,将向符合银行评级条件的农村集体经济组织与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款,以进一步推进集体建设用地建设租赁住房。

2017年4月,北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(京建发〔2017〕145号),以明确自持租赁的某些事项。

例如,145号文明确提出“企业可成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营”。为了保障租户利益,145号文件同时也明确指出,“自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年”。

145号文还指出“自持商品住房租赁活动实行市场化机制,不限定承租主体,租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定”。

在北京市的租房政策规定下,翡翠书院提出了3-10年的中长期居住解决方案,提出了三年、五年、十年租期,订制租赁等新模式,在租期内租金不变,以提供尽可能长期稳定的租住体验。

在北京市的租房政策规定下,翡翠书院提出了3-10年的中长期居住解决方案,提出了三年、五年、十年租期,订制租赁等新模式,在租期内租金不变,以提供尽可能长期稳定的租住体验。

公开信息显示,北京要逐步形成多主体供给、多渠道保障、多层次满足的首都房地产行业新局面。

翡翠书院项目是继北京市成功构建低端有保障、中端有供应的住房体系后,在高端租赁领域的又一次探索。

长租市场的完善有利于北京住房的结构性调控,长期起到稳定房价的作用。58安居客房产研究院首席分析师张波认为,放眼2018年,租赁市场将是房地产红利的焦点,租购并举也将在更多层面得到进一步体现。

北京市的先行经验,也可作为其他城市发展住房租赁市场的参考。例如,另外11个加快发展住房租赁市场的试点城市,都还没有企业自持高端租赁的相关经验,仍然在摸索之中。

北京房地产协会秘书长陈志认为,万科翡翠书院项目有较大的借鉴意义,“万科此举是市场尝试、价格探查的先行行为,为开发企业100%自持这种情形,树立了一个样板及风向标,供业内学习、分析,对推进租赁市场发展有益”。

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