湖南省住建厅5月3日发出的《关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示，到今年3月，长沙市中心城区非住宅库存去化周期高达22个月。

卓越置业乐观了点。

房地产同行看着其以限售价格仅多出楼面价1765元拿地，都不淡定了。

今日(5月17日)上午，长沙市一宗商住用地竞拍。这宗土地上的住宅被要求按9900元/平方米(不含精装修价格)限价销售，计算下来，楼面价达到了8135元/平方米。

不愿具名的长沙房地产人士称，这个地块楼面价直逼住宅限价，有挑战楼市预期之嫌，其住宅部分如果不靠精装修溢价，完全要亏本甩卖。

有当地同行认为，这是严重的价格错配，除了精装修手法，不排除在商业产品上寻求自解困局。

另一种声音则提出担忧，“这样下去，房子品质还有保障吗?”

楼面价直逼住宅限价

这宗编号为[2018]长沙市025号的地块，位于长沙市中心城区书院路。

这宗地块的情况是这样的：出让面积12825.77平方米，规划用途为商业、住宅用地(商住比5：5)，起始价37740万元，起始楼面价约5885元/平方米。容积率5.0，建筑密度35%，建筑控制高度

最让同行惊讶的是，地块限定住宅最高销售价格(不含精装修价格)9900元/平方米，并要求采用装配式技术进行建造。

在经过7家房企36轮竞价“厮杀”后，这宗地块被卓越置业集团(长沙)有限公司以52170万元摘得。

值得注意的是，与之前长沙土地市场高溢价相比，虽然此次溢价率仅为38%，但楼面价高达8135元/平方米，直逼其住宅销售限价9900元/平方米，引发市场侧目。

根据中国房地产报记者观察，该地块周边君合天玺等住宅项目，在售均价在10000元-12000元/平方米之间。

当地房地产人士认为，该地块楼面价直逼住宅限价，有挑战楼市预期之嫌，其住宅部分如果不靠精装修溢价，完全要亏本甩卖。尽管该开发商也可以以目前并不限购、不限价的商业部分赚取部分利润，但目前长沙市中心城区商业库存高企。

以时间换空间，押注后市房价

“5：5的商住比，集中性商业自持做资产，对冲部分住宅利润，还是全国性大企业价高人胆大啊!”

“开发商有点太乐观了。”

“做好规划等收购吧。”

“这是豪赌地方政府不会在精装修上出(限价)政策啊!再就是捆绑单价10万元/平方米的商铺，账才算得过来。”

“这样下去，房子品质还有保障吗?”

对卓越置业长沙公司竞价结果，长沙房地产界第一时间哗然起来。有不愿具名的当地业内人士告诉中国房地产报记者，目前长沙市场环境之下，长沙的开发商已到了并不过分关注楼面地价的程度，其理由有三：

一是5月3日，长沙市发改委、市住建委、市国土局印发的《关于限价商品住房销售价格(成本法)监制流程的通知》明确，限价商品住房销售价格(成本法)监制包括楼面地价、前期工程费、建筑安装工程费审核等。此举被指有为稳定或助推地价背书之嫌，为接下来加快推地铺路。

二是今年以来，长沙市审批出高价楼盘，导致部分房企和购房者也对未来限价解除后，长沙房价或进一步上涨的预期急剧增强。以龙湖操盘的天宸原著项目为例，在其叠墅户型被审批到单价高达32427元/平方米的天价后，前不久其高层住宅又被审批到了1.4万元/平方米的单价，明显高于周边新房价格，与当前楼市调控限价氛围反向而行。

三是地方政府部门也并不否定对长沙房价看涨的预期。在近日召开的长沙市住建委对80余家房企和中介机构集中约谈会上，长沙市住建委负责人也坦言，由于各界对长沙房价看涨的预期，导致长沙房地产市场异常火爆，部分房地产开发企业试图通过捂盘，推迟上市时间，用时间换取涨价。

不拿地饿死，拿地愁死

多方看涨长沙房价的预期，亦体现在长沙土地市场上。

2018年以来，“逢双限地必熔断”在长沙土地市场已成为常态，不熔断才是新闻。如今，不仅买房凭运气，拿地甚至更难。就在本周，长沙两宗限价商住用地，再次迎来多家房企争抢，不到10分钟就熔断，彰显了开发商对于“面粉”饥渴的程度。

不拿地饿死，拿地愁死。“高烧不退”“僧多粥少”的长沙房地产市场，房企拿地的情绪已经在发生微妙变化。究竟是住宅供地太少，还是仅仅靠敦促楼盘加快入市、打击捂盘惜售，就能解决当下长沙房地产市场的问题，地方政府部门也是各执一词。

针对中国房地产报日前关于《长沙中心城区住宅去化周期仅2.8个月 湖南省住建厅函告省国土资源厅快供地》的报道，湖南省住建厅要求长沙市加快形成住房有效供应，督促已拿地未开工和已开工未达到预售条件的项目，加快开工或建设进度;坚决杜绝“捂地”“捂盘”现象，督促达到预售条件的项目尽快上市预售，对推延上市、变相捂盘的项目严肃查处。

长沙市国土局相关负责人则称，长沙市国土局从2018年1月份到4月份，供地力度已经有大幅度提升。其中，全市(含区市县)住宅用地已供应了2600亩，同比增623%;住宅可建面积549万平方米，同比增622%。

但是，市场人士发现，前4个月，长沙市住宅供地中，非中心城区的区市县占了很大份额。