二线城市土地市场受人才政策的影响 不断升温

“分化”成为今年全国土地市场的关键词。一方面，土地市场成交金额仍处在高位，但土地溢价率明显走低;另一方面，各城市土地市场也呈现分化趋势，部分一二线城市流标频现，而一些热点城市土地市场依旧较热。从城市情况来看，二线城市成为房企集中拿地的战场。

据克而瑞近日发布的统计数据显示，从销售额排名TOP 50房企今年前4个月的拿地所在城市来看，二线城市广受关注，占比达67%。

另有数据显示，尽管土地市场呈现明显降温态势，但从土地出让金额来看，4月在全国土地出让金额排名前20的城市中，二线重点城市占据榜单13个席位。

克而瑞研究报告认为，二线城市土地市场受关注的主要原因是受人才政策的影响，相较于一线城市落户困难的现状，二线城市推出开放的招贤纳才政策，城市人口数据均出现大幅增长态势，大批的人口迁入加大了对土地的供给需求。

从备受关注的二线城市所在区域来看，主要还是集中在中西部地区。郑州、重庆、长沙、成都、武汉均为热点城市，这些城市纷纷出台“引才政策”，大量的人口流入激发起购房的潜在需求，成为房企投资拿地广泛关注的焦点。

从土地出让金额及溢价率来看，中原地产研究中心统计数据显示，截至5月21日，50大热点城市卖地金额高达1.32万亿元，同比上涨49%，其中，46个城市土地出让金超过100亿元。

与成交额仍然呈现上涨态势相比，土地溢价率则出现了下滑。从热点城市来看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位，基本上在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，溢价率总体压缩一方面源于严格的管控。大城市通过配建的方式，适当压缩了溢价率。而中小城市虽然也确实有高溢价的现象，但对于全国土地市场的影响相对有限。

从走向上来看，溢价率的管控仍将继续，同时对于拿地的资金也会积极管控。此外，溢价率走低也从侧面反映出房地产企业拿地正回归理性。

值得一提的是，从各房企在土地市场的表现来看，房地产行业强者恒强的局面愈发坚固，多数销售规模居前的房企，其拿地金额及新增货值也居前。克而瑞研究中心的房企新增货值排行榜显示，1-4月，恒大新增货值超过5000亿元，碧桂园超过3000亿元，融创、万科、绿地、中海、保利也均超过了1000亿元。

在严跃进看来，房地产行业市场集中度不断提升是大势所趋，身处其中的市场主体面临着不进则退甚至不进则亡的局面，因此规模化仍是房企的主流选择。一方面，经过去库存后，房企需要补充土地储备;另一方面，在规模化诉求下，大型及中型房企依旧会积极拿地