自20世纪80年代就开始萌芽的农村隐形地产市场进入发育期，突出标志为农村宅基地交易趋于活跃。专家指出，隐形地产市场发育是农村建设用地使用、流通价值显化的结果，给正在推进的农村土地产权制度改革出了“新考题”。

隐形市场复杂化，规范显化需破局

河南省某镇政府所在村户籍住户432户，但实际住户达到1500多户，外来人口是本村人口的2倍多。村委会主任说：“这些外来住户，大部分是通过私下购买宅基地建房进来的。有的买村民组空闲地，有的买本村人拆分的老宅基地。目前一处100平方米的宅基地，能卖10万元。”

与原有的宅基地私下交易主要集中在城中村、城郊村不同，目前，一些社区化新村、美丽乡村的宅基地，也在以多种形式交易。2011年河南从淅川县搬迁16万多名南水北调工程移民，安置在全省25个县的114个社区化新村中。由于基础设施完备，服务功能完善，目前一处宅基连房带地售价在40万元至60万元之间。

近年来浙江省大力推进美丽乡村建设，宜居宜业宜游的新形态农村引发宅基地升值。一位投资者告诉半月谈记者，他花近百万元租赁了两块相邻的宅基地，获得30年的使用权，投资600多万元将原来的农房改造成高端民宿。目前，这个县有高端民宿100多家，其中三分之一由城市工商资本租赁投资经营。

在东部一些经济发达村，隐形地产市场还表现在新村建设中村集体向农民收宅基地占用费。福建一位村支书告诉记者：“我们结合建材市场建设推进新村建设，凡进市场建房的村民，每处宅基地收20万元使用费，收回后村集体滚动开发。目前全村280户村民都搬入新社区，有的房子已升值至400万元一栋。”

专家指出，从城乡分割的现行土地管理制度看，农村隐形地产市场活跃化、复杂化破坏了管理秩序;但从城乡融合发展、建立全国统一的建设用地市场的改革方向看，这正是市场对农村宅基地用益物权的价值发现，应在规范引导的前提下，按同地、同价、同权原则使其显形化，从而制度性激活农民的土地财产权。

试点探索渐至深处，“死产”变活成效显露

调查表明，农民一生中60%以上的投资是住房投资，但由于宅基地使用权难以流转，造就农村一个巨大的资金死循环。农民千辛万苦打工挣钱盖房，房屋建成之日，也是真金白银变成“死资产”之时。

2015年起，国家在全国15个县进行宅基地改革试点，取得了显化用益物权和增加农民财产性收入等复合性效果。已退出宅基地约7.6万户，退出面积约6万亩。尤其一些东部试点县，在宅基地使用权流转方面进行了深入探索。

浙江省义乌市在集体无偿分配宅基地制度基础上，推行有偿调剂和有偿选位，实现宅基地市场化配置。在宅基地分配面积落地前，允许村级集体经济组织成员通过村集体自主有偿调剂宅基地，调剂的宅基地可以进行产权变更过户;允许村级集体经济组织将地理位置好的宅基地以公开竞争方式有偿选位配置。试点以来，累计收取有偿选位费32亿元，其中大部分用于更新改造区的基建配套和经济困难户的建房补助。

改革激活农民沉睡资产，助推义乌有效投资年增长率在14%以上，还促进农村新产业的培育和发展，新增各类经济主体20余万户。义乌东江街道青岩刘村是电商村，通过宅基地使用权流转，调出118户，调进了专业电商126户，建成了国内领先的电商产业园。

宅基地有偿退出是宅基地调整置换的前提，是激活农村资源资产的关键。福建晋江以此为突破口，采用“借地退出、指标置换、资产置换、货币补偿”等形式推动权益流转，腾退宅基地3478亩。同时，晋江还推动宅基地由村内流转到全市范围内流转，已交易4宗772平方米，总金额150万元。

“三权分置”适度流转，制度性激活农民财产权

福建省统计数据显示，农村集体建设用地中，宅基地、公共公益设施、农村经营性集体建设用地三者比例基本为8∶1∶1;因此，宅基地是农村建设用地的主体，也应成为农村土地产权制度改革的发力点。

今年中央一号文件提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

一些人担心，如果宅基地使用权可以转让，是否会引发城市居民或工商资本大量下乡，造成农民或其他群体大范围背井离乡?

有专家认为，工商资本下乡的“引力”和宅基地使用权自由流转关系不大。工商资本下乡追逐的不是宅基地，而是城镇住房用地和农村宅基地制度性差距造成的巨大利差，如果打通农村宅基地和城镇住房建设用地的体制障碍，实现同地、同权、同价入市，利差就会减少甚至趋同，地价就会逐渐回归由其区位和用途所决定的本源上。

专家指出，宅基地制度改革还将推进城乡人财物进一步流动，会出现一部分城市人口带着资金、知识和经验上山下乡，为乡村建设注入新活力。同时，宅基地等农村集体建设用地的入市所释放的巨大价值，将更多在农村体现，大部分土地出让收益将留在农村，乡村面貌将出现翻天覆地的变化。

中国人民大学刘守英教授认为，未来，中国有可能通过城、镇、乡村三者功能的分工，来调整城乡结构和城乡居民分布。城市是知识密集、产业升级的地方;而乡村则是文化的、乡土的、健康的、休闲的、历史的;在城乡之间还会有连接的“驿站”，就是特色小镇。

在产业空间重构过程中，资源配置不仅要考虑到城市，更要考虑到如何满足乡村出现的新业态，而宅基地改革引发的城乡土地权利体系调整，将有力牵引乡村转型、支持城乡互动。