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万亿地产债开启违约狂潮 地产债当前的状况:更是风雨飘摇

5月9日,以往日均成交30亿元左右的地产债,成交量突然增加到72.79亿元,5月10日成交量继续攀升至84.54亿元。这有一个很明显的信号——券商在抛售地产债。

债券成交量突然放大,要看债券价格是否在下跌。如果不断下降,就说明卖得人比买的人多,有机构在大量抛售。

更多的事件为此提供了佐证。进入5月以来,龙湖和泛海的地产债也被集中大范围抛售。

可以说,房地产企业的债务风险已经在这两个月慢慢浮出水面了。

4月份,华夏幸福的资金链问题引发关注,上交所发出的审核问询函,总共18个问题直指其融资和资金状况。5月份,中信银行提供了315亿的授信,给续了一条命。

这边才喘了口气。那边又有了新炸弹。随即,天房集团爆出了惊魂债务,1800亿的债务面临违约风险。不过,据说天房的高管并没有太担心的,因为这是他们“天津最大的国有房产企业”啊。

没错,是国企,大国企。

所以,七天过后,又是中信,给他们解了围。

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债务风险的来源,一般有两类。

第一种是内生性的,问题出资企业经营状况太差,严重亏损导致资不抵债;

第二种是外源性的,当宏观环境不好的时候,政府的一些政策,如收紧银根,导致企业资金链无法持续。这次房地产企业面临的问题,属于后者。

房地产开发对资金需求较大,并且一直在追求规模与市场占有率。其金融属性较强,一直都是高杠杆。

杠杆率,一般讲的是资产负债率,也就是总负债对总资产的比例。净资产,则指企业的资产总额减去负债以后的数额。

举个例子:

金角大楼建设需要资金100元,金角大王出了10元,借来90元。就是用10元撬动了100元的投资。杠杆倍数是10。简单计算,杠杆率则是借来的90元,跟总资产100元之间的比例,为90%。

所以,杠杆率越大风险越高,波及面越广。

事实上,房地产企业的杠杆率究竟有多高?

5月29日出来的数据显示,2017年度,上市房企平均负债率达到79.1%,达到2005年以来的最高位。2018年一季度,上市的136家房地产行业,负债率达80%。

房企开发需求资金较大,但内生性融资基本融不来几个钱。所以房企主要依赖的是外部融资驱动运转。其渠道主要有债券融资、权益融资、银行信贷、以及“影子银行”等。

其中,银行信贷每年的额度,都是比较紧俏的。因此银行优先支持的是有限的优质企业。其中银行提供给房企的多以“开发贷”为主。民营类房企比较难获取,当然,国企央企无压力。

开发贷成本较低,多数在基准利率的基础上实行少量的上浮甚至下浮。但银行对其有着极为严格的限制,行业称之为“四三二”。

四,是“四证齐全”,四证包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》;三,则是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金;二,则是房企有二级及以上资质。二级资质限制和要求较多。

开发贷要求房企在四证齐全的时候才可以办理,拿到这些证件,已经是买地后期的事了。但事实上开发前期需要支付的土地成本,在房企总投资中占比极高,因此,开发贷流入房企的时间存在错配。

其次,由于房地产行业毛利率很高,因此想要开发房地产项目的开发商,宁愿忍受年化利率极高的民间借贷,也不会愿意出让股权,与人分享利润。这里暂不作细述。

再者,房地产融资也有不少来自于以信托和银行理财为主的“影子银行”。

影子银行,顾名思义,就是游离于监管之外的金融机构。

由于受到各种政策限制与上级监管,如贷款额度限制,银行无法给某企业进行贷款。银行随即与一家非银行类金融机构协议,由该机构打包一个信托、理财类产品,该产品的标就是向该企业进行贷款。然后,银行掏钱去购买该产品,并将账记在银行“应收款项类投资”下面,或者干脆就是脱离资产负债表的“理财产品”。

这样子以来,银行就顺利地绕开了信贷类业务的各种限制,绕开了严格管控的“资产负债表”,成功将钱贷出该给企业。

不过,影子银行的钱,大部分是给了地方政府融资平台或基础设施建设项目,开发商贷款只占其中相当小部分。

相比而言,债券融资才是房企当前主要的融资方式。债券融资是指企业通过向个人或机构投资者出售债券、票据筹集营运资金或资本开支。个人或机构投资者借出资金,成为公司的债权人,并获得该公司还本付息的承诺。

房企发行的大多是公司债。公司债券是债券融资的一种,是公司依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的债券。

回到金融环境较为宽松的2015年。那年1月,证监会发布规定,将债券融资的门槛大幅降低。由于债券市场融资的成本较低,资金用途限制少,发行方式灵活。加上在当时的金融环境下,投资者比较追求风险,喜欢收益的波动性胜于收益的稳定性,因此,债券市场对低资质房企具有极高的包容性。

那一年开始,房企的公司债迎来了火山大爆发。2015年全年,房地产企业发行的公司债规模达约4300 亿元。截止今日,房地产行业存量债余额仍有约1.4万亿,在所有产业债行业中排在首位。

这些债务大多数的还本付息周期是3年,很明显,大部分债务的兑付期都集中在2018年下半年,2019年与2020年。

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以公司债为主的房企融资债券,2018年全年的到期量是1949亿元,主要集中在下半年,2019年和2020年到期量更加庞大,两年都基本达到了4000亿元。

所以偿债高峰期会在下半年开始,不少开发商的日子都将会很难熬。

很多人会问,以前房企也需要融资啊,为什么之前的欠贷都没违约,岁月静好?

首先,之前房地产行业没有如此癫狂式规模化发展,债务体量小,算是在可控范围;其次,很多房企在此前的融资,都是靠借新还旧续命。

大多数房企的债务和投资,还存在一定错配。比如很多比较容易拿到的短期借贷,都拿来做长期项目投资。等到短期贷到期的时候,房企再和银行等借贷机构签新合同,借新还旧,完成再融资,保证资金链不断裂。

不过,现在形势不一样了。

早几天,中央财经领导小组办公室主任,国务院副总理刘鹤在全国政协“健全系统性金融风险防范体系”专题协商会上说了几句话:

做生意是要有本钱的,借钱是要还的,投资是要承担风险的,做坏事是要付出代价的。

这几句话,都有所指:第一句,说的是高杠杆;第二句,债务都得还;第三句,打破刚性兑付,以及政府不兜底;第四句,是很直接的警告了。

在中国,很多经济层面的“异象”,基本都有老大哥的身影。比如2015年股市的“疯牛病”,就是想借助资本市场拉升资产价格,以达到振兴实体经济,拉动GDP。不过那次失败了。多年过去了,每当谈起股票,那些理财小白都还会“站在高高的骨堆旁边,听妈妈讲过去的股市”。

这也说明了,老大哥手腕再强硬,都会难逃经济规律的约束。这次老大哥明确判断,系统性金融风险马上要爆发了。所以手腕继续强硬地去杠杆、去库存、去产能。

在如此坚决地针对金融去杠杆的强压下,房企以前借新还旧的路子基本都被堵死了,严厉的监管下,空子都钻不得。极高的负债率说明,大多数房企的运转,就是靠负债推动。现在要马上抽掉这些借给你的资金。很多房企,尤其是在某些城市单一重仓的房企若是销售回款不理想,难免会出现资金链断裂等煎熬。

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我们再来看一组数据。

2016年1月,全国商业银行资产负债表的增速为17%,到2017年1月为16%。从那时候开始,一路下降,至今年4月份未6.8%。这种缩表行为,相当于央行在变相收缩银根。

银行业所谓的“表”,就是“资产负债表”,简单理解,“扩表”就是宽松的货币政策,跟“缩表”则相反。

在这种情况下,房地产企业会不会大规模崩掉?

应当不会。因为这轮负债表增速不断放缓,意味着政府在主导降低房企等高负债行业的负债,就是为了不放任这些行业集体崩盘。

但下半年,他们将会面临很痛苦的境况,由于债务体量太过庞大,违约潮也将陆续出现。不过,大型房地产商融资渠道较多,尤其是国企央企类。虽然嘴上说政府不给兜底,但你看天房集团,不都有天降下来的中信嘛。就怕数量多起来,没那么多的中信;然后,中型房地产商的资金缺口会持续加大,至于小型房企,基本上都会被融资渠道给排除在外。为了求生,不排除会做出很多奇葩怪异的事。

所以,中小型房地产商避免不了出些状况的,或者说,我们会看到一些中小型开发商猝死。

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