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房地产市场不用担心 未来需求空间越来越大

6月9日,在厦门人民会堂,由泰禾集团举办的“对话任志强 论道大厦门”城市发展论坛上,知名地产大咖任志强出现在厦门,带来了50页的PPT、做了长达1小时的精彩演讲。

和以往犀利的风格一致,任志强金句频发,句句精辟、干货满满,将整场活动推向了高潮。诸如“你要说前景,厦门前景美得、好得不得了”,毫不掩饰其对厦门楼市的看好。

对于厦门,任志强似乎情有独钟。早在2012年,任志强到访厦门,就表示高度看好厦门。如今,任志强对厦门楼市的看好,再度引起了现场观众的热议。尤其是随着厦门板块的外拓及文旅产业的发展,和三亚一样,厦门承接着天南地北的人群,受到全国人民的青睐。

实录01.

城市化进程无法抵挡,房地产市场根本不用担心

近来各省的人才政策引来不少关注,任志强对此有自己的看法。“发达国家发达地区城市人口比例高达73%,但中国到2017年仅有41%左右。”任志强认为,要实行“十六大”提出的实现小康、实现现代化的三大目标,需建立在城市化率到达70%的基础上。

在他看来,未来,城市化率发展如何,是中国经济能否持续快速发展的重要条件。人才政策加速了城市化率进程,西安、武汉等城市靠着人才政策大幅提高了城市人口流入速度,人口战略是未来发展的基础。

有人问,未来十年房地产市场怎么样?

任志强认为,不管怎么样,城市化进程是无法抵挡的。从未来的发展看,房地产市场的未来根本不用担心。现在,有很多人担心政策变化,事实上,政策变化还不如人口变化。目前,中国的独居人口已经达到7500万,而未来按照全球的发展规律来看,中国的独居户或将发展到25000万户。这表明,未来房子的需求空间越来越大。

实录02.

看好楼市,想占房价便宜的人从来没有出现过

有现场观众询问是否要出手买房,任志强直言不讳的说,“想占房价便宜的人,从来没有出现过。”

对于今年楼市情况,任志强表示,虽然今年1-4月份,全国商品房销售额持续下降,但任志强认为按照目前现有态势,今年的数据肯定会低于去年。但低于去年数据,不代表市场就完了。即使是15亿平方的数字,也是一个很大的市场,也是中国历史上第二高的数据。

此外,他还揭露了房价上涨的秘密,就藏在商品房销售额和销售面积两条线中间。两条线距离越大说明房价涨的越快,反之房价下降。

到目前今年一季度,是今年有史以来房价上涨最快的,上涨了8.5%,非常高。任志强表示。“从来没见过,在这么严厉的调控情况下,房价还涨的那么快。

实录03.

厦门实力强劲,买房还是好时机

这次论坛,任志强难掩对厦门的喜爱,表达对厦门楼市的看好之外,还表示在五个计划单列副省级城市里,厦门经济增长率排第二,要保持对外开放的优秀传统,加大加快发展高新科技产业,解决好传统行业的痛点,未来发展前景是非常好的。

这次,任志强再次预测厦门楼市,表示:“现在厦门买房还是好时机。”在他看来,如果没有了基础设施建设,没有房地产,没有土地创收,厦门的发展会受到影响。目前,在五个副省级的经济开发区中,如果按照增长率来算,厦门排名第二。

任志强还特地强调,厦门的小学生增长率在48%左右,小学生增长率意味着年轻化增速,代表这个城市未来发展的年轻度和发展基础比较好。

他还用一组组关键性数据表达了一些自己的对于厦门的看法。

1.现在海南全面限购了,厦门就多了一个机会,因为国内还没有地方,像厦门这样有这么多好的海滩。

2.未来,城市化率的发展过程是经济能不能持续快速发展的重要条件。城市化率发展的速度,2001-2016年厦门是全国排在第一位,人口增长速度年均最高,年年增长7.5%,而苏州6.3%、北京4.6%、广州3.6%、上海3.5%、深圳3.1%。

2017-2018年厦门有点排不上,为何如此?因为连续几个城市西安、武汉、天津等出台了 “人才政策”,这个政策一下把它的城市化效率大为提高。

城市发展是什么呢?就是人口战略,这是未来发展的趋势,争夺人才已经成为了未来发展的先决条件。

3.厦门是1984年,国家第一批五个副省级的经济开发区,所以厦门在这几年的经济增长中,利用开发区的优势,取得了长足的进步。

在五个副省级的经济开发区里,按总量计算的话,厦门市最低的。如果按照增长率来算,厦门排名第二,甚至可以排第一。如果按交通来说,厦门排全国第六。

那么从厦门过去的统计数据看,在我国副省级的经济开发区的城市之中,总体来说,是排在第二的,GDP总量永远比其他那几个开发区要少,但增长速度还是可以。

4.厦门最突出的是的小学生增长率48%,换句话说,在所有的城市中,厦门的年轻化是非常高的,这为厦门今后的发展提供了一个巨大的核心主力。

“带着孩子来读书就是家在这,不带孩子来这读书,干两年就走!”小学生率越高对城市未来发展的年轻度和基础度会越好!

1.上个月公布了,5月份的情况没有公布,我们看到4月份的消费实际是下降的。未来经济增长主要是靠消费,但现在的消费情况不是太好。

2.我个人觉得,固定资产投资下降趋势是不会改变的,原因主要是因为没钱。

那么固定资产投资在下降的过程中,其中支撑固定资产投资能维持在“7”的一个重要原因,就是房地产投资还在上涨。

房地产投资还维持在一个比较高的水平,但我个人觉得,5月份也是会下降的,而且这种持续下降的趋势可能会继续,一个主要原因就是没钱了。

3.我们前面说没钱了,历史上,中国房地产商从来没有这么穷过,到位资金率大概就2.1%。

2008年号称是我们出现危机和困难,那时候的到位资金率11.1%。到现在只有2.%,我估计到5月以后就0.1%了,没准到6月份就变成负的了。

我们已经看到市场出现了大量的违约,很多公司开始卖股票,拿股票作抵押,那么融资已经开始大幅度下降,因为去杠杆导致开发商手里的钱在不断减少。

造成的结果是有能力的上市公司或者有境外融资条件的在不断增加,所以到2018年第一季度境外融资比去年翻了一番。

4.开发商最困难的在于融资,有钱和没钱对开发商的影响是非常大的。很多房子现在还是处在严格的审批过程中而不能卖。全国到去年截至到年底大概有2万多亿货值,比如说上海去年是压了6600亿,到现在放了不到2000亿,那就是4000多亿的房子已经盖完了,但是等着销售证。

各地都在等预售证,开发商就压着现金,这是一个很麻烦的事情。

规模和利润之间产生了矛盾,你想要规模还是利润呢?大家都在说开发商前十、前二十、前三十的房地产规模是迅速增长,去年利润也是增长的。但是今年第一季度以后,我们可以看到平均销售价格是下降的,为了追量,为了换现金。

5.房地产的销售是持续下降的,我个人觉得今年全年的销售也是持续下降的,可能会变成负数。去年16亿多平方米的销售,今年我估计会低于去年的数据。低于去年的数据是不是这个市场就完了呢?不是。

即使是15亿平方米也是一个巨大的市场,也是历史上第二高的数据。因此,变成负增长了,它依然是一个巨大的房地产市场。

6.那么这两条线的概念是什么呢?上面这条线是销售额,下面这条线是销售面积,这两条线之间的距离越大,说明房价涨得越快;如果两条线之间的距离接近和缩小了,说明房价在下降了。

至少从目前看,今年1季度,是有史以来上升较快的一个月,全国平均大概涨了8.5%。

7.从目前来看,整个房地产的土地购买费用很高,今年到4月份应该有1万8千多亿。第一季度全国地价不但没有下降而且还在持续上升,上升的比率还很高。住宅地价的平均涨幅:一线城市10点多,二线城市9点多,三线城市11点多。

8.为何近5年城市建设可以高速发展?一个重要原因就是买房人提供了土地出让金。很多人说房价太高,但是买不起房的人还是可以享受这座城市的基础设施建设,这些都是那些买房的人做的贡献。土地出让金的贡献是巨大的,但也会影响到房价。

实录04.

城市化、人口与房地产

1.从18世纪以前,没有产生GDP,18世纪以后才有了95%的GDP 。为什么在人类发展过程中,这200多年的时间里产生的GDP能够占到95%,而之前只能产生5%,原因就是因为因为城市化。

以前是农村化,没有工业革命,哪里来的GDP。在历史的过程中,在过去的18世纪以后我们人口增长了6倍,但是城市人口增长了60倍,你们能想象这差别有多大吗?

所以2007年的时候,全球城市人口已经超过农村;2016年的时候,城市人口已经达到了40多亿,而农村人口只有34亿。中国现在城市人口只有40%,还有60%是农村户。

中国的城市化和世界相比,是什么情况呢?在2000年,发达国家发达地区城市人口比例高达73%。

我个人觉得,城市化率到了70%至关重要。未来,城市化率发展如何,是经济能否持续快速发展的重要条件。

2.城市发展是什么?就是人口战略实际上是未来发展的趋势。争人才已成为未来城市发展的一个先决条件。

我估计北京上海会越来越穷,因为没有新生力量。发达地区持续的高速发展,主要在于接受教育,科学研究,所以,科技进步是无止尽的。

3.如果从全国方面来说呢,我们还面临一个巨大的问题,现在大概有220亿左右的住宅面积。在全国要达到70%的城市化率,大概需要400亿。或者说是400多亿。

有人问,未来10年、8年房地产市场怎么样?

我认为,不管怎么样,城市化进程是无法抵挡的。全国都这样,要想解决贫困问题,就必须城镇化。从未来的发展看,房地产市场的未来根本不用担心。

从长期看,我们每年仅仅折旧就要200亿平方。而我们所有的开发商每年进贡多少呢?10亿平方。

4.现在,有很多人担心政策变化,事实上,政策变化还不如人口变化。目前,中国的独居人口已经达到7500万户。

过去我们的独居户每年30%-40%的速度增长。所以7500万户的独居户,其中有部分是独居老人。另外一部分是80后,90后,00后。00后不会再跟父母住在一起了。哪怕是一个人,也要单独住。

要说把独居户算进来,房子是永远不够的。那么独居户的房子趋势是什么?

按照全球的发展规律来看,中国的独居户或将发展到25000万户。这表明,未来房子的需求空间越来越大。

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