农村隐形地产市场开始进入发育期，突出标志为农村宅基地交易趋于活跃。包括在新农村建设过程中，因居住环境等改善而引发的购买需求;宜居宜游的新形态农村引发的宅基地升值;乡村市场建设中商铺购置费用不断攀升等。大量城市工商资本涌入乡下租赁农房的情况。

虽然在法律层面未予承认，但农村房屋交易自20世纪80年代开始，就已存在，并非今天才有。

一般是交易双方(主要是农民)找村里的文化人拟定合同，再找一两个村干部或者有威望的村民作为见证人，签字画押付钱，买卖就算完成了。相对来说，因金额小，量少，并不成气候。

农村地产交易活跃的原因

现如今农村房屋交易量不断增加，交易范围扩大，交易人群多元化，而房屋不断增值，也是与这些年城乡经济社会发展有着密不可分的关系。

一是，城镇化进程的加快。大批农村人在农村闲置下来的老屋给买卖提供了房源，而他们却涌入到城市就业生活，促使城镇化进程加快。

二是，乡村产业形态发生变化。二三产业在乡村崛起，发展经济需要大量的房屋以及建设用地作为基础。

三是，耕地红线与城镇化双重约束。一些经济比较发达村庄，建设用地指标紧张，促使一定的交易市场催生。

农村地产交易市场价值

从现行的土地管理制度看，农村房屋交易虽对制度提出了很大的挑战。但是从大方向上看，又是经济社会发展到一定程度产物。这种活跃可以说是市场对农村宅基地用益物权价值的发现和反应，在规范引导的前提下，使其显形化，激活农村农民的土地财产权，解放使其发展。

因为地产在农村资产中占有相当的比重，其中又以宅基地的比例为最大。例如在福建省，宅基地、公共公益设施、农村经营性集体建设用地三者比例基本为8∶1∶1。绝大多数农民外出打工赚钱的目的，也是拥有一栋像样的房子。因此有调查表明，在一个农民的一生投资中，其中60%以上的投资是住房投资。

现实中也能看到，这块市场是如何发育，又是怎样孕育着巨大能量的。以东部一些村庄为例，随着乡村制造业的发展，吸纳了大量外乡劳动力。人们常年在这里做工，就有把家人接来同住的需要，买菜需要菜市场……经过一段时间，这里分工越发明细，商业逐步成熟，原本小小的村庄便有了城镇的模样。如今随着乡村旅游的迅猛发展，对于农村地产的需求更加旺盛，一部分城市人口带着资金、知识和经验上山下乡，投资乡村建设，使得乡村不再局限，经济业态更加立体，乡村面貌也随之发生翻天覆地的变化。

农村地产交易引发的问题

同时也不能否认，农村地产市场的隐形化还存在诸多问题。由于交易多是买方与农户或村集体直接签订合同，或者村集体与农民签订合同，是靠乡村约定俗成的自然法约束其有效性，未纳入国家统一的产权管理系统，一旦产生纠纷处理难度很大。因此，相当一部分产权难以通过正规途径获得融资，一定程度上限制了乡村建设。

有计划有步骤地将农村地产纳入到正规合法的程序之内，是解决这些问题的关键，也是重构产业空间，牵引乡村转型，支持乡村发展的必然选择。2015年起，在全国一些县市进行的三块地改革，在试点中摸索一套可行的办法，也是基于这方面的考虑。

农村地产市场要持续发展

鉴于城乡区域发展不平衡，资本与农民对地价判断的差异等，在稳步推进其显形化的过程中，需要着重考虑以下因素：

一是农村地产市场的相对封闭性。农村地产交易市场由于并未纳入正规的全国性的统一管理系统，因此形成了一个个相对封闭的独立市场。城市与乡村，不同乡村之间，地产市场在多条不同的轨道上同时运行，带来价值上的一片片洼地。

二是农村地产市场开放的滞后性。农村地产市场虽然一直存在，但是由于受到各方面的限制，其价值及未来溢价空间尚未形成合理的评价体系和标准。如何保证宅基地等入市所释放的巨大价值更多在农村体现，大部分土地出让收益留在农村，留给农民，都是必须考虑的。

三是交易主体本身的差异性。对于不同的人来说，同样一块钱，边际效应是不同的。一个农民，孩子要上学，老人要看病，这时候房子与钱比较，钱对他来说就更加重要。加之贫困人口钱本来就少，把支出往后推延的余地不大。在城乡差距依然很大，社会保障还不健全的情况下，农村地产交易规则设计务求周全，以免城市居民或资本下乡圈地，剥夺农民长久收益。

应该说，市场已经有很好的探索，并开始实践，比如一些地方的“共享住宅”，就是靠建立合理的利益联结机制，而不是一次性买断。市场面向农村，提供资源，而农村提供服务，房产，等，以此撬动乡村旅游、民俗等第三产业的发展，农户分享经营收入，从而达到多方共赢的目的。

也可以考虑以村为单位成立社区委员会，在产权交易过程中设置一定的约束条件，比如用途上的管制，乡村风貌上的维护，以及其它使用权限上的限制等等，也是维护村庄及农户长远利益的一个不错的办法。

城乡经济发展已经到了这样的阶段，对于如何从制度上破局的要求更加迫切了。既要守好底线，也要积极探索。