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2018年上半年楼市风起云涌 充斥着诸多不确定性

受到“房住不炒”、“刚需限购”、严禁违规“首付贷”以及即将到来的“房产税”等政策影响,2018上半年各城市出现多处土地流拍,无论是开发商还是投资者都持谨慎观望态度。

而深圳、天津、武汉等地“人才新政”的颁布,楼市更添波澜。未来在政策严控的基调下,房地产市场格局正在悄然变化。随着越来越多的城市加入“抢人大战”行列,“人才”所到之地,似乎成为了普通人追随的影子。

近日,云房数据研究中心发布了《2018上半年中国房地产投资回报率调查报告》,该报告从从投资回报率的角度,通过静态回报率、长期租赁回报率、转售回报率三大指标,普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺四重维度,全方位解析2018上半年,北京、上海、深圳、广州、武汉、郑州、沈阳等25座经典城市房价走势,并预判楼市未来。

1.

人才引进来 房价涨上去

目前全国已经有20多个城市出台了“专属”的人才引进政策,或是想把“人才”视为撬动房价上涨的“财富工具”。而“抢人大战”最核心的要素就是实施人才引进政策,通过购房补贴或放宽购房限制、拉低限购门槛,同时也带来市场上的上涨预期。

在这一方面,二线城市表现的尤为明显。

在人才引进新政的推动下,人口数量增加,因居住所需而购房的需求也会增加。另外,城市产业的发展,也助推了房价上涨。在这双重政策利好的刺激下,2018上半年,杭州、福州、长沙三大城市房价大幅上升逾20%。

城市人口增多,购房量也会相对应的增加。俗话说“瘦田没人耕,耕开有人挣”,以前很多人会往大城市跑,壮年劳动力都外出工作了,小城市的家只有老幼常在。有的宁愿在大城市背负房贷也不想回老家买房。

但近年来一些二三线城市,甚至是小城市都开始发展起来了,很多大城市有的东西,它们也逐渐跟上了,也就有了不少人往这里跑,而人才的引进不仅是引来了人才,也引来了部分外出打工者回到家乡发展。生活得有个家,因此购房热潮来了,房价也随着上涨了。

2.

城市租金上涨分化明显

有人买房的同时,也会有人在租房。进入“存量房时代”,与房价形成明显倒挂的是,北京的租金不仅领跑全国,而且一直在“小步慢跑”中。放眼全国,2018上半年,全国整体租金上涨趋势分化明显,并分为三大梯队。

从上图可以明显的看出,北京、上海、深圳处在第一梯队;其他半数城市上涨幅度集中在第二梯队,涨幅在3%-6%之间。而受2017年下半年“抢人大战”的影响,佛山、苏州和杭州三城市租金遭到热炒,涨幅较为突出。

第三梯队中,天津、郑州、太原三城市租金下降明显,租金收益为负。这意味着在“房住不炒”的主旋律下,较央行存款半年基准利率1.3%相比,2018年上半年,天津、郑州、太原这三大城市租金收益皆未跑赢银行定存。

3.

未来五年仍有上涨空间

受2017年调控政策收紧影响,全国整体租金、房价涨幅均有所下降,静态和长期租赁回报率也开始走低;纵观2013年-2018年这五年的转售回报率情况,在2017年下半年出现了拐点,至2018年上半年开始下行,为11%,高于房地产信托平均年收益率8.05%。

在“房住不炒”的基调下,全国房价不存在大幅上涨的空间,但随着二线城市“人才引进”政策推出及城市快速发展的利好下,人才吸引力逐渐增强,城市人口数量增加,以致购房需求增加,房价或将缓慢上升,未来五年转售回报率或将小幅度上升。

长期来看,预测未来五年重点城市租赁后转售回报率的走势,北京、上海未来五年投资回报率或将开始回暖,房价会将在2022-2023年触底反弹,并将迎来大幅上涨。

在十九大报告强调“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调之后,未来房价慢慢摆脱投资和投机属性,回归理性,房价涨幅趋缓甚至部分城市出现回调,房租保持稳定上涨,将是未来的发展趋势。

而人才引进,从侧面表现出该城市将迎来人口数量、住房需求的增加。需求量上升,意味着竞争力大了,在一定程度上也会助推房价的上涨。

国家发展需要人才,而人才所到之地,或许是未来发展的重点城市,跟着人才去投资,会是最机智的投资方式。

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