国内的楼市真的存在泡沫吗?

如果说不存在，估计所有中国人都不同意。

但是有没有泡沫，不能感觉房价上涨了就是有泡沫。那究竟如何判断呢?通过一组数据来看一看。

截至2017年年底，中国的M2已经达到167万亿，而1999年的是12万亿元，仅仅20年时间，人民币的数量增加了14倍。折算成美元高达25.28万亿，是美国13.8万亿美元和整个欧洲的12.97万亿美元的货币总和。也是过去几十年，中国印出来的人民币是美国和欧洲印出来的货币总和。

中国2017年的GDP规模是12.2万亿美元，而美国是19.4万亿美元，经济规模却只有美国的60%，货币却比美国多发行一倍。这么庞大的货币量，如果没有进行疏通和控制，通货膨胀恐怕早就上天了，大家现在应该要提着装满钱的麻布袋去菜市场买菜了。而事实上，并没有。但这么多的钱到底流到哪去了呢?没错，绝大部分都去楼市了。

在中国，没有什么投资或者消费能够取代楼市这个最大的人民币蓄水池。尤其是经过过去两年房价的普遍大涨之后，楼市这个蓄水池变得更加庞大无比。当前中国房地产的资产市值大约是430万亿人民币，什么概念?相当于中国GDP的5倍，可以买下2个美国。

这不是一件好事，中国的经济水平和实力与美国有很大差距，经济才是承载房地产上涨的最大基础。经济比美国差，凭什么房地产市值可以买下整个美国呢?这不合理。所以，你说中国楼市有没有泡沫?答案显而易见，只是哪里泡沫大哪里泡沫小罢了。

上个世纪90年代，日本发生了房地产崩盘。崩盘之前，日本的货币量也达到历史高位，房价也是大涨，仅1987年东京房价就涨了53%。当时在东京买房也要摇号，甚至有一句口号喊得很响：“卖了东京，买下整个美国!”。当时东京的房地产市值真的可以买下整个美国。但是口号喊出来没几年，日本楼市全面崩盘，直到现在都还没有完全恢复过来。

当前中国楼市现状和日本楼市崩盘前像吗?房地产市值可以买下几个美国，一年房价可涨50%，到处都在摇号买房等等……历史永远都在重演，悲剧发生前的形态也都大同小异。中国楼市的泡沫一旦破灭，出现房产抛售狂潮，房地产瞬间就会崩盘，房地产崩盘，银行就会崩盘，各行各业都会受到牵连，国家经济起码倒退20年。

值得庆幸的是，有日本在前面给中国当了教材，同时国家是清醒甚至是智慧的。从2016年开始，一系列政策的出台到现在，就已经在预防和化解这场危机。在楼市上进行限购限售，不是有钱你想买，想买就能买，最狠的是限售，房子买了不是你想卖就能卖，直接把房子的流动性给锁死了。

而在货币和金融政策上实行利率上浮、贷款收紧、外汇管制等一系列政策，利率上浮贷款收紧是为了去杆杠，而外汇管制就是为了防止资金外逃。

中国房地产崩盘是肯定不会的，但是泡沫肯定是有的。在泡沫之下，国内的房子不能随便买了，要买也要挑有价值支撑的城市。所以，在外汇管制下，海外置业成为了房产投资的热门。

2、海外房产成资产配置热点

我们将房产在不同地域进行合理配置，保证资产收益的同时降低风险。为了对冲国内风险，通过在国外进行资产配置就是一种很好的方式。一方面，通过海外置业对冲国内资产泡沫的风险，另一方面，通过买入他国货币资产对冲人民币贬值的风险，双重保险之下实现增值。

过去十多年，海外投资的热潮无非就是英、美、澳、加几个发达国家，而最近两年东南亚开始登场，成为国人投资海外的热点。其中两个国家，成为了东南亚中的热门。一个是近两年出现的风险相对较高，但收益空间更大的柬埔寨，而另一个就是经济更发达，楼市相对稳健的泰国。

首先，和大家分享三组泰国有趣的数据。

二、三组有趣且值得关注的数据

1、稳定房价涨幅兼具高租金回报率

过去5年，泰国的房价年涨幅一直稳定在8%-10%，这个数字对于经历了房价暴涨国人来说，无关痛痒。毕竟深圳2015年涨了74%，广州2017年涨了32% 。但是，大家必须要注意，这里指的是全国，不是特定某个城市。而实际上，中国2017年房价平均涨幅是5.5%，即使房价大涨的2016年，全国平均房价涨幅也只有10%。

那么过去5年，泰国的房价平均增速比得上2016年房价涨得最猛的中国。不同的是，中国是间歇性暴涨，泰国则是相对稳定的上涨。更令人惊讶的是，泰国的租金回报率还保持着高位。一般来说，房价增长过快，租金收益就会降低。

中国就是典型的例子，过去两年，很多城市房价翻倍，但是本就不高的租金回报率变得更加不堪入目，只有1%-4%，尤其房价最高的四大一线城市，连2%的租金回报率都无法达到。

反观泰国在房价稳定上涨的同时，租金回报率同样保持高位，尤其是几个热门的城市：曼谷、普吉、芭提雅等，租金回报率达到6.49%，相当于中国一线城市的4倍左右。

2、稳居东南亚第一的外国旅游人次和复游率

2017年赴泰旅游的外国游客高达3500万人次，超过泰国人口总数的50%，是东南亚外国旅游人次最高的国家，占据东南亚旅游人数的1/4，远超马来西亚2500万人次和新加坡1740万人次。

而泰国国土面积只占东南亚11%，为什么能占东南亚1/4的旅游人数呢?一方面是泰国旅游资源和服务业非常发达，另一方面就是泰国的复游率高!每年第二次及以上前往泰国旅游的人数占总旅游人数的比例约55%，相当于100个人中有55个人是第二次及以上来泰国旅游了。

泰国曼谷▼

在一份针对中国游客的调查中显示，90%去过泰国的游客表示愿意再次前往泰国旅游。拿与泰国最接近的海南来做对比，如果只是去旅游，有多少人去过了还愿意再去的?海南复游率预计会低到惨不忍睹!不过，海南已经在改善了。所以泰国能够有稳定的房价涨幅和高租金回报率，在这组数据中可以找到一些逻辑支撑。

泰国普吉岛▼

3、外籍人口占比庞大且持有房产比例高

泰国官方数据显示，目前在泰国生活的外国退休人士高达180万，而其它在泰国工作或长期度假的外国人口就更多了。

参加泰国泼水节的外国人▼

人在国外首先要解决的是居住问题，解决的方式无非就是买房或租房。泰国稳定的房价涨幅和高租金回报的原因，就是有大量外籍人口的住房需求作为支撑。

根据泰国政府的统计，泰国房产近50%是由外籍人士持有。以曼谷为例，1200万的人口中，有接近200万是外国人口。

庞大的旅游人次，给泰国注入庞大的人流;大量的人流中有一部分又选择定居泰国;大量的旅游人口支撑高租金回报，而常住的外来人口也给房价上涨提供了基础。

三、泰国房产的巨大吸引力

1、成熟的东南亚中等收入国家

上世纪90年代，亚洲除了大名鼎鼎的四小龙——新加坡、韩国、香港和台湾，还有第二梯队“亚洲四小虎”，菲律宾、马来西亚、印尼和泰国。

90年代，在经济上突飞猛进的东南亚国家里，泰国一度成为经济发展最快的国家。1990—1996年期间，泰国的GDP以8%的速度增长，大有跃居发达国家的趋势。

97年亚洲金融风暴使泰国经济遭到重创，一度中断发展。由于有一定的经济底蕴，泰国恢复神速，通过出口、投资，特别是旅游业的拉动，经济强势复苏。

泰国已经成为东南亚第二大经济体，17年GDP总量达4552亿美元。人均GDP6336美元，高出东南亚地区人均GDP平均值2000多美元，在东南亚处于中上水平。

同时，泰国还是人口大国。截至17年底，人口达到6900万，位居东南亚第四，全球前20。庞大的人口数量能提供大量的劳动力和市场，也是泰国经济快速复苏的重要原因。

而且泰国在东南亚地位超然。不仅是东盟的创始国之一，还位于东盟的地理中心，是整个东南亚的交通枢纽。一带一路重点交通建设：泛亚高铁，不管是东线、中线还是西线，每一条必经泰国，汇聚曼谷。

2、丰富的旅游资源叠加发达的旅游业

旅游业对泰国的经济复苏起到至关重要的作用。泰国的地理位置非常适合发展旅游业，赚发达国家的钱轻而易举。看看地图不难发现，几乎发达国家都不在热带区域上，因此发达国家的居民就有很大热带度假的需求，而泰国正好位于热带区域。

同时泰国是个滨海国家，有长达3200公里的海岸线，海水质量还保护得特别好，在滨海旅游上有极大的优势。

泰国还是个佛教大国，95%以上的人信佛，佛文化发达，有3万多所寺庙分布全国，是全球著名的佛教寺庙集中地。

泰国的服务业闻名遐迩，是泰国的核心产业，经济规模占全国GDP的52.2%。成熟优质的服务业给泰国带来两大优势。第一，完善的服务系统。齐全的旅游配套设施，包括密集的酒店、餐厅和购物场所等，而且消费低廉。

泰国的海滨酒店在2014年达到1250家之多，排名全球第一。