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现今“房价”被三大因素缠绕,让我如何看空房地产?

昨天晚上,笔者与多年未见的一位好友相聚,这位朋友是笔者早期在高校工作的同事。他跟我讲了这样一件事,他去年中的时候出了一套房子,准备换一套大平层,看上的房子要1200万以上,手上有800万现金,还要按揭400万,感觉还是有一定压力,于是就暂时放弃购房,用这些钱进入股市,他说这个决定太失败了,让我千万别卖房炒股,当然,最后我也没好再问他有没有从股市撤出来。

言归正传,最近发生的一些事例,各路人士纷纷拿出来论证其观点,认为房地产将如何衰落,市场到底有多危险,言下之意是别买房了,该抛就抛吧!接下来,先看看最近出现比较打脸的3件事情:

1.房地产束缚经济发展,占国民经济比重过高。这个显然是不符合事实的,在2016年的时候,美国房地产占GDP比重为12.5%,日本为16%,而此时中国房地产占GDP比重仅为8%,去年数据应该略有上升。当然,这里面有一个算法问题,如美国把与租赁相关的资产算进去了,而国内长租市场才刚开始起步,但即使撇除这些,房地产占比GDP比重仍然比中国高。另外,房产占家庭资产配置比重高,在全世界也都是如此。

2.房地产标杆企业屡提去“房地产化”。一直以来,房地产企业的标杆非万科莫属,企业高层的一言一行无不牵动着从业者的神经。2014年,万科总裁郁亮提出房地产从此由“黄金时代”进入“白银时代”,其实,这几年赚的钱堪比“钻石时代”,早在2007年,王石就提出房地产“拐点论”,但却迎来房地产的一路快速发展。近期,郁总又在股东大会上寻思着把各分公司“地产”字样去掉,但万科2018年1-6月,半年时间销售金额站上3千亿人民币大关,新拿地金额高居行业第二。

3.土地市场出现流拍。最近的土地市场有所降温,一方面因为限价原因,拿地价格高并不一定能批出相应的销售价格,一众房企理性许多;另一方面,去杠杆政策的继续深化,房企的融资渠道进一步收窄,房地产企业手上没钱,想拿地也没辙。但有一个现象要知道,笔者与业内同行聊到:一些手握大量现金的大房企在等待一些小房企资金链断裂的项目,说明不是不想做,是想捡便宜罢了。一些实力雄厚的房企,如中梁、旭辉,包括后起之秀如祥生、弘阳等则接连开疆拓土。

笔者在地产行业摸爬滚打15年有余,有幸见识了国内房地产的发展历程。房子话题作为一个家喻户晓的题材,谁都能聊上几句。当然也有一些观点,让人忍俊不禁,不禁要问,你到底了解多少房地产吗?下面,笔者就房地产谈谈自己的看法!

1.从土地上获取建设资金的路子不会动摇。我们目前是处于发展阶段,离发达国家水平还有较大距离。国家经济的发展,在于工业的发展,工业的发展,在城市。城市建设需要大量的资金,可以说,要把一座城市建成为现代化的城市,需要源源不断的资金,现在哪里都需要钱,建地铁要钱,建医院要钱,建学校要钱,建基础设施要钱,等等。钱从哪里来?我们没有资本主义国家的原始积累,全都要靠自己,取之于民,用之于民,这些从土地上获得的资金必将返还于城市的各种建设上。

即使最发达的国家—美国,在城市化水平达到70%以前,土地资金一直是他们城市建设的主要来源。可以预判的是,即使我们的房产税实施,在相当长一段时间,土地资金仍是我们财政的重要来源。

2.好房子并不多,改善需求还是很强大。这主要是因为我们的房地产发展时间太短,真正发展前后也不过20年,与别国上百年的发展史,确实显得太年轻。一边感觉房子价格不低,一边买不到用于自住的改善好房。这种需求对房地产企业提出了更高要求,房企要建造高品质房子,而这种要求的释放最终通过价格来筛选,到时只怕好房子是有了,低档次房子的价格也被带高了。当然,目前这种因为限购因素,很多改善需求无法释放,处于抑制状态。

3.棚改政策生变,但不是一刀切。任何的揣测和只言片语的解释,都不足信。棚改是一项民生工程,不可能说中止就中止,但确实出现了一些变化,主要体现在结构上与规模上。实物安置会增加比例,各城也会出现不同的政策,这一切都源于三四五线城市过热的房地产市场。国开行收回审批权限,其目的通过改变一些方式,抑制前述城市的房价过快上行,保持房地产市场的平稳健康发展。

4.只要经济发展,房地产也会发展。一边是新房难买,一边是二手房报价奇高,这种市场让购房者很焦虑,要么你就来痛快点,涨的连亲妈都不认识,我也就不想了。要么你就给我狠狠的跌,最好回到10年前。大家的心情可以理解,但我们还是要理性对待。

笔者认为,只要经济发展,收入自然也会增长,购买力还会逐步释放,房地产还会继续保持健康发展。就拿美国来说,目前旧金山中位数房价已经高出2008年金融危机时的80%。具体到国内各城市来说,也是如此,经济增速越快,房价增速大概率也会与之对应。对于房地产,我们不轻言拐点!

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