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新型城镇化之下人口在城市之间的流动需要关注

放松?中国稳增长的关键每次都是稳投资,投资里面有三个最大,一是制造业投资,二是基建投资,三是房地产投资。

2008年以后,尤其是在2012、2015年的调整过程中,针对稳投资的内容是不一样的。比如说2012年这一轮经济调整发生的背景,基建投资和房地产投资都出现非常明显的下滑,尤其是基建投资的速度一度出现负增长。

2012年那一轮政策的放水,非常明显的是针对基建,所以在2012、2013年,我们看到基建投资迅速回到20%的高位。

房地产投资在2012年到2014年连续下行,在2015年的调整中,政府希望支持的是房地产投资。所以在2015年的宽松政策下,无论是房贷的政策还是首付的比例,包括限购的政策等一系列的安排,都是从以前的收紧转为放松。2015年以后,我们看到房地产投资从底部开始回稳。

2017、2018年以后,经济增速下滑主要原因是基建投资,就是上半年由于财政政策过紧,地方政府对PPP项目非常强的监管,导致基建投资从去年接近20%的高速增长到今年二季度只有个位数的增长,这是非常快速的下行。

反过来,我们看到在制造业投资和房地产投资这两个领域,基本上维持在跟2017年相当的水平。

这就是为什么在这一轮政策调整,政府强调的主题是支持基建的投资。所有已经批复的、在建的基建投资,要严格保证融资体系的合理安排,这是我们看到目前的政策调整的关键。

从另外一个角度来看,从房价的角度来看,这一轮房地产市场跟历次的调整,包括宏观政策的调整,大环境也是跟以往有非常大的不同。

历次的调整里头,像2015、2016年是一个非常明显的宽松政策,在2012年也是有很宽松的情况。我们看到,历次政策调整以后,房价总是出现从底部往高峰的比较强的反弹。

2017年,房价在一二线和三四线城市之间轮动发展;2017年以后,房价在过去的6到9个月已经提前出现了一个底部反弹。

所以,今年上半年房地产市场是一个超预期表现,去年房地产投资增速是7%,今年上半年是10%,而且大部分地区房价虽然环比增速在下降,但是同比增速并不低。

平均的出售价格基本上还是接近7%到8%的同比增速规模,这是我们理解为什么这一轮的调整里头,并没有涉及到房地产政策的变化。

在这个大背景下,到底对房地产市场怎么理解?从目前宏观政策的调控来看,无论是财政政策还是货币政策都远远弱于2012年和2015年,是不是意味着这个弱的调整要延续到2018、2019年?我觉得目前来看还是言之过早。

虽然目前对房地产紧缩的政策仍然会延续,但是有可能在2019年的某个时刻会进一步调整。

如果财政政策和货币政策对经济并没有产生政府希望达到的支撑的力量,如果在2018年下半年或者2019年上半年中美贸易战风险进一步加剧,经济增速进一步下行,那么很有可能2019年会有进一步的调整。

某种意义上,2008年以后我们每次的调整的力度越来越弱,但是实质上可能会越来越长。2018年并不会有特别明显的政策宽松效果,可能在2019年会被迫做更大的调整,这完全是有可能的。

从房地产市场的角度来看,第一个判断,2018年下半年,鉴于房地产政策仍然维持紧缩性的政策,我们判断2018年下半年房地产市场可能会出现温和下滑,无论是从楼市成交还是房价增速来看,下半年都会比上半年略微走低。

从房地产投资增速的规模来看,上半年增长10%,这并不是一个可持续的水平,下半年可能会维持在4%到5%之间,全年维持在7%左右的增速。

第二个判断,房地产市场的整合,大房企和中小房企之间的分化可能会进一步加剧,大的房企市场占有率、集中度越来越高。

2010年前8名的房企占市场份额的比例大概只有10%左右,到2017年这个比例已经上升到22%,目前在25%左右。

根据我们的判断,在2020年之前,前8位房地产开发商的市场份额可能会占到35%左右,前20位可能会超过50%,房地产市场的格局会产生非常大的变化。

第三个判断,从政策来讲,2017年应该说是在2003、2004年以后房地产政策最大的一个变化,这个最大的变化反映在之前更多的是以商品房市场化的供应渠道为主的城镇住宅体系,转为现在多渠道供给、多主体保障的新的楼市供应格局。

新的楼市供应格局之下,商品房和保障房基本上是一个并行的局面。

另外,目前长效机制包括房地产税的安排一再拖迟,或者说即使有,房地产税安排的力度也会远远弱于原先的预期。

这种大环境下,如果宏观经济环境出现下行,很可能楼市里头目前所看到的种种行政管制可能会更加长期化,这对市场来说可能是一个最大的政策的风险。

因为我们以往更多是商品房以市场化为主导的价格机制,或者说交易的机制,可能未来会趋向于由政府主导,政府管控价格、管控数量的这么一个安排,这对房企来说可能是最大的一个政策挑战。

从整个房地产行业来看,未来城镇化仍然有一定的增量空间,目前我们的城镇化率接近60%,从60%到70%大概还有5到10年的成长期。

未来我们更加关注的是新型城镇化之下人口在城市之间的流动,这是在未来5年更需要关注的一个主题。

从中国的楼市结构来看,大家的注意力可能往往会更多关注北上广深这些一线城市,但从市场的安排来讲,一线城市在市场主体里占的规模才不到10%,更多的市场在二线城市和三四线城市,?二三四线城市恰恰是在2017年以后支持这一轮房地产超预期表现的主体的力量。

尤其是在最近的一年多,各个城市的库存跟2013年到2015年有了非常明显的改变,库存量出现了非常大的下滑。

未来支持新一轮房地产需求的,不能简单说到底是一二线城市还是三四线城市,更多是在在城市群集聚,尤其是在一线城市附近的三四线城市,可能会吸引更多的人口,这可能是我们房地产行业未来5年需要关注的一个重点。

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