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将可持续性嵌入房地产交易中

虽然房地产行业在将可持续发展纳入新的开发项目方面已经变得更好,但业主和开发商在推动现有建筑的可持续性方面却不那么成功。市场并未集体利用建筑物转手时期作为解决能效和可持续性特征融资的机会。

将可持续性嵌入房地产交易中

由于买家和卖家希望关闭房地产交易,通常会出现以下两个问题之一:通常没有足够的时间来确定所出售房产的可持续发展机会,或者处理交易的个人没有能力或知识。评估深层建筑改造的长期投资回报率(ROI),作为更大规模重新定位的一部分。

ULI研究结果表明,成功将可持续发展融入交易的房地产公司采用全面的尽职调查流程,并利用承保和资本计划为长期可持续性投资提供资金。虽然没有行业标准存在如何在资产保持周期的早期评估和整合可持续性,但最佳实践正开始从市场中出现。

利用尽职调查

作为交易评估的关键部分,尽职调查流程应确定收购中增值的潜在风险和机会。ULI全球首席执行官埃德•沃尔特(Ed Walter)表示,当他担任Host Hotels的高管时,他利用承销阶段来嵌入尽职调查中发现的可持续发展机会。

“确定可持续的酒店收购升级是我们承保过程中的一个重要因素,”他说。“我们知道升级可以推动现金流量的改善,将这些投资的收益纳入我们的回报预测是很有价值的。通过在我们的承保过程中捕捉成本和收益,我们提高了在我们的持有期内尽早进行投资的可能性,从而最大限度地提高了我们获得的收益。“

与任何合理的尽职调查过程一样,可持续性尽职调查应包括对主要机械系统维护和更换的主要风险的认识,在保持周期期间的效用和其他费用的增加,甚至建筑系统(甚至建筑物本身)的未来过时。

确保在流程早期考虑可持续性的一种方法是将环境,社会和治理(ESG)分析纳入标准尽职调查流程。LaSalle投资管理系统地寻求更好地将升级与环境和经济效益相结合的方法。

“ESG清单已成为LaSalle全面尽职调查流程的核心组成部分,”该公司全球可持续发展主管Eric Duchon表示。“可持续发展是一项重要的考虑因素,以确保我们能够充分分析和核算每次收购的所有价值和风险领域,以便为我们的客户实现最佳投资业绩。”

在传统的建筑评估中,不仅仅是制定环境标准和可持续性单一项目,在交易中成功地计算和量化ESG的公司往往有一个强大的流程或清单,详细说明具体的可持续性细微差别,机会和风险。

获取认证的价值

证据越来越多地表明可持续性正成为房地产公司的一个关键考虑因素。当美国绿色建筑委员会(USGBC)设计的能源与环境设计领导力(LEED)评级体系是市场新手时,2000年至2006年期间每月约有60个项目注册。到2008年,该数字激增至过去每季度2,000次注册。据USGBC报道,今天已有超过32,000座商业建筑获得LEED认证。

此外,市场转型研究所(IMT)在2015年的多项研究调查中(David Leipziger,“美国绿色商业建筑的租赁保费”)报告称,获得LEED认证的建筑物和美国能源部的能源之星该项目的租金较高,空置率低于缺乏认证的项目。IMT指出,因此,他们也倾向于获得比传统建筑更高的资产价值。

在投资组合方面,使用GRESB房地产评估的房地产公司数量也在不断增长,该房地产公司评估房地产和基础设施组合以及资产的可持续性表现。GRESB报告称,2017年,超过900家房地产基金和房地产公司参与了超过18万亿美元的机构资本。

尽管这些数字表明人们越来越关注整个建筑环境的可持续性,但它们只代表建筑物生命周期的两个复杂难题。升级 - 例如LEED,能源之星,国际WELL建筑协会的WELL建筑标准或Fitwel等项目认证所需的升级,需要资金和健全的财务战略。

虽然存在大量的公用事业,政府和第三方计划和激励措施来资助或抵消能源效率和可持续性升级的成本,但是早期解决这些机会的有凝聚力的跨职能方法,例如建立承保,尚未被广泛采用。这次错过的机会将成为ULI即将进行的研究的重点。通过与关键利益相关者的访谈和对交易的检查,ULI将可持续建筑的市场动力与如何为商业房地产交易的可持续性融资相关联。

将可持续发展纳入尽职调查是了解整个建筑可持续组成部分的不可或缺的第一步,但从这些评估中获得的信息仅与公司的融资策略所允许的一样有价值。越来越多的投资者压力正在推动企业不仅要分析典型的金融风险,还要分析可持续性如何影响交易,并对交易产生积极影响。

Bentall Kennedy高级副总裁达拉弗里德曼说:“我们发现投资者正在提出更多问题,并对管理人员如何将可持续发展纳入他们的平台做更多的努力。”“我们已经能够看到领先的可持续发展实践的证据,从而带来更强大,更可持续的投资回报。我们的战略重点是投资业绩和投资弹性。因此,我们在投资流程的每个部分都加入了可持续发展的镜头,包括投资策略,尽职调查和业务计划执行。“

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